2023.01.11
不動産売却した年でも住宅ローン控除は適用されるのか？
家を住み替えたいという事情があっても、不動産売買は大きなお金の取引となるため、なかなか踏み出せない方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、高額な取引だからこそ国は負担を軽くする制度を用意しています。
特に新型コロナウイルスの感染拡大の影響により経済的負担が深刻化しているため、その要件は緩まっているのです。
そこで今回は、節税効果が高い制度の1つである住宅ローン控除について、売却した年でも適用できるのかという疑問も踏まえながら解説します。
目次
□住宅ローン控除を受ける要件
住宅ローン控除を受けるには、次の3つの要件を満たす必要があります。
1.自ら居住する住宅である
住宅ローン控除を受けるには、新しい住宅が自ら居住するためのものでなければなりません。
自ら居住するとは、引渡しから6か月以内に住み始めることを指します。
2.住宅の床面積が一定の基準以上
住宅の床面積の基準も定まっています。
もともと床面積の基準は50平方メートル以上でしたが、新型コロナウイルスの感染拡大の影響に対する税制改革によって変更されました。
変更後の床面積の基準は、40平方メートル以上です。
この基準で住宅ローン控除を受けるにあたり、
・令和3年1月1日から令和4年12月31日までに購入した住宅であること
・登記簿面積で40平方メートル以上であること
・所得が1000万円以下であること
これらの要件を満たす必要があります。
令和5年1月1日以降の住宅ローン控除についてはまだ発表されていません。
床面積に関しては、購入時に壁の内側の面積も含めた壁芯面積が提示されている場合があります。
登記簿面積で判断されるので、しっかりと確認しましょう。
そして所得に関してですが、40平方メートル以上で住宅ローン控除を適用する場合、「50平方メートル未満」かつ「年間所得金額が1000万円以下」という要件が追加されます。
所得が1000万円を超える場合、50平方メートル以上で適用すると所得条件が3000万円以下に引き上げられるので、そちらで申請しましょう。
3.現行の耐震基準を満たしている
これは対象の住宅が中古住宅の場合の要件です。
現行の耐震基準は以下の通りです。
・耐震基準適合証明書があること
・既存住宅売買性能評価書で耐震等級1以上とされていること
・既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
これらの要件に加え、耐火建築物の場合は築25年以内、耐火建築物以外の場合は築20年以内という築年数による要件も満たす必要があります。
□不動産売却した年も住宅ローンを受けるには？
不動産売却した年も住宅ローンを受けるには、上記の3つの条件に加えてさらに2つの条件を満たす必要があります。
＊控除を受ける年の12月31日まで住んでいる
新しい住宅の引渡しから6か月以内に住み始めるという条件がありましたが、それに加えて「売却して12月31日まで住み続ける」という条件も満たさなければなりません。
コツとしては、売買契約締結から引き渡しまで1か月程度かかるため、年末に契約を締結すると、この要件を満たしやすくなります。
＊一定期間内に他の特例を受けていない
住宅ローンで入居した年の以前3年間、また入居した年の以後2年間に次の特例を受けていると、住宅ローン控除を受けられません。
・居住用財産の3000万円特別控除
・所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
・特定居住用財産の買い替え特例
□住宅ローン控除が適用外でも他の特例がある
住宅ローン控除を受けるには、厳しい要件をクリアする必要があります。
中には、時期が合わなくて受けられない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
売却した年に住宅ローン控除を受ける要件として、「一定期間内に他の特例を受けていない」ことがありました。
住宅ローン控除が一番お得になるとは限らないので、もし要件を満たせなかった方は他の特例も検討してみましょう。
ここでは、2つの特例を詳しく解説します。
1.居住用財産の3000万円特別控除
住宅ローン控除には併用できないこの特例ですが、不動産売却で大きな節税効果をもたらしてくれます。
不動産売却で売却益が発生した際、売却益から3000万円を控除してくれる制度です。
例えば、売却益が3400万円の場合、3000万円が控除されるため譲渡所得が400万円になり、400万円に対して所得税が課税されます。
もともと3400万円に課税されるものが400万円にのみ課税されるのは、とてもお得ですね。
またこの特例は、住宅ローン控除とは異なり、次に紹介する軽減税率の特例と併用できるので、さらに節税できます。
2.所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
こちらの特例は、売却時に10年以上所有していたマイホームを対象とした控除制度です。
住宅ローン控除とは併用できませんが、先ほど紹介した3000万円の特別控除と併用できます。
この制度では売却益が6000万円より多い場合は20.315パーセント、6000万円以下の場合は14.21パーセントの税率になります。
3000万円の特別控除と併用すると、売却益が4000万円の場合、税率14.21パーセントが4000万円から3000万円を引いた1000万円に課税され、約142万円の税金が課されることになるのです。
この2つの特例はどちらも、マイホームであることと確定申告をすることが要件です。
□まとめ
今回は、住宅ローン控除について解説しました。
さまざまな要件をクリアする必要がありますが、節税効果が高いためぜひ一度確認してみてください。
当社では、不動産売却の方法やローン返済について親身にサポートいたします。
三軒茶屋駅付近で不動産にお悩みの方は、ぜひ当社までご相談ください。
