不動産売却が初めての方に向けた基礎知識

知っておきたい不動産売却の基本
～売却にかかる費用や流れ～

不動産売却には、どのような売却の方法があるのでしょうか。また、どのような費用が発生し、どのような流れで手続きが進められるのでしょうか。ここでは、不動産売却の三軒茶屋不動産株式会社が、知っておきたい基礎知識をお伝えします。初めての不動産売却の前に、基本的な知識を身に着けておいたほうが安心できます。ぜひ参考にご一読ください。

売却の種類

不動産売却には、「仲介売却」や「不動産買取」などの種類が挙げられます。それぞれにメリットとデメリットがあるため、お客様の希望に合う方法を選びましょう。ここでは、不動産の売り方の種類と特徴、売却にかかる費用や流れについて解説していきます。

【仲介売却】より高く売りたい

不動産を売る方法の「仲介売却」は、より高い価格で売りたい方に適した方法です。不動産会社が売主様と買主様の間に入り、手続きや交渉の手助けを行いながら、取引を成立させます。仲介売却は、市場相場に近い価格で売却が期待できるのが大きな特徴です。不動産買取と比べると、買取価格が高くなりやすい反面、売却活動の手間がかかり、売却までに多くの時間がかかる傾向にあります。

【不動産買取】より早く売りたい

不動産を売る方法の「不動産買取」は、より早く売りたい方に適した方法です。不動産会社が買主となり、お客様の不動産を直接に買い取ります。提示された査定額に納得できれば、速やかに確実に取引を成立させられるのが特徴です。その一方で、買取の査定額は市場価格よりも安くなる傾向にあります。仲介売却よりも早く確実に売りやすい方法ですが、金額は仲介売却と比べて割安です。

【任意売却】ローンにお困りの方へ

不動産の任意売却とは、住宅ローンの債権者の同意を得て、不動産を売却する方法です。住宅ローンの支払いを滞納している場合や、住宅ローンの残債が売却金額よりも多い場合などに行われます。任意売却を行えば、自宅が競売にかけられるのを避けて、かつ借入先の金融機関と交渉して無理のない生活や返済を続けられます。競売が始まる前に、早めに手続きを始めることが大切です。

【相続】不動産を相続された方へ

近年、相続した不動産のことでお悩みの方が多くいらっしゃいます。相続した建物や土地には、適切な維持に必要な管理費用や、固定資産税などの税金が課せられます。空き家や空き地を放置して、近隣地域への被害が出ると、所有者が責任を問われるおそれがあるためご注意ください。相続した不動産は、定期的な管理を続けるか、賃貸物件として活用するか、あるいは不動産売却をご検討ください。

【離婚】離婚時の売却について

婚姻中に夫婦で築き上げた共有財産は、離婚したとき財産分与を行います。建物や土地などの不動産は、夫婦の共同名義ではなくても、財産分与の対象です。住宅ローンを利用していて残債がある場合には、不動産を売却して住宅ローンを完済するか、どちらか一方が住み続けて住宅ローンの返済を続けます。不動産を売却して現金化すると、資産を分け合いやすくなります。

印紙税

印紙税とは、不動産売却の売買契約書に対して課される税金です。売買契約書の書類に貼付する印紙を購入することで、税金を納付する形になります。このとき、書類は売主様と買主様で計2通を作成するため、2通分の印紙税が必要です。一般的には、売主様と買主様がそれぞれ印紙税を負担します。印紙税の税額は、売買契約書の取引金額に応じて設定されています。なお、2022年3月31日までの期間は、消費税増税にともなう軽減税率が導入され、軽減税額での納付となる点に留意しましょう。

※軽減税率は2022年3月31日までの期間に作成される契約書が対象

仲介手数料

仲介手数料は、仲介売却で不動産会社に対して支払われる報酬のことです。仲介手数料の金額は不動産会社によって異なりますが、法律で上限が定められています。その理由は、立場の弱い消費者が不利益を被るのを防ぐためです。多くの不動産会社が、この上限に近い仲介手数料を設定していると考えられ、上限金額が相場といえます。このとき、仲介手数料の上限金額は売買価格に応じて計算式が変わることや、消費税が発生することなどに留意しましょう。

司法書士費用

住宅ローンを利用している場合は、不動産を売却するために抵当権抹消手続きを行います。抵当権とは、住宅ローンの借入先である金融機関が、不動産を担保とする権利のことです。抵当権がある状態では、不動産を売却することができません。専門家である司法書士に抵当権抹消手続きを依頼すると、司法書士に対する報酬が発生します。費用は1～5万円が目安です。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却で利益（＝譲渡所得）が出た場合に、所得税と住民税に課税されます。譲渡所得は、不動産売却の収入から、取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。特別控除の対象となるケースでは、さらに特別控除額を差し引きます。不動産売却で利益が出なければ、譲渡所得税は課税されません。譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の場合20.315%、5年以下の「短期譲渡所得」の場合39.63%となります。

不動産売却の流れ

STEP 1情報収集～査定

まずは、周辺地域での不動産の市場相場を確認し、情報収集を行います。不動産会社へ査定を依頼し、適正価格を提示する信頼できる業者を選びましょう。必要書類を揃え、不動産会社と媒介契約を締結します。

STEP 2売却活動

仲介売却では、買主様を見つけるために売却活動を行います。売り出し価格を決定したら、不動産会社の協力を受けながら広告や内覧を行います。一般的に売却活動にかかる期間の目安は3～6カ月です。

STEP 3売買契約～決済

買主様が見つかったら、売買契約を結び、不動産の引き渡しとなります。条件の交渉や日程調整は不動産会社を通して行えます。引っ越しを済ませ、現地で立ち会いを行い、引き渡しと決済が終われば完了です。

マンション売却の流れ

STEP 1情報収集～査定

初めに周辺地域のマンション相場を調査し、情報収集を行います。所有しているマンションのエリア・築年数・専有面積などの必要な情報を揃えましょう。不動産会社へ査定を依頼し、納得できたら媒介契約を締結します。

STEP 2売却活動

不動産会社と協力して売却活動を行い、マンションの買主様を募集します。主に広告や内覧を行います。内覧の前に、専有部分のクリーニングやリフォームを行うと、マンションの魅力をアピールしやすくなります。

STEP 3売買契約～決済

マンションの買主様と媒介契約を締結します。住み替えの予定がある方は、引き渡し日程の交渉が必要です。マンションの引き渡しに立ち会い、引っ越しと決済を終えると、マンション売却が完了となります。

レインズとは

レインズ（REINS）は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する、不動産データベースのシステムです。多くの不動産会社が連携して、不動産の情報共有を行うために用いられています。売主様の依頼を受けた不動産会社は、レインズに不動産の情報を登録します。買主様がレインズで不動産を検索すると、売りたい人と買いたい人がつながり、取引が成立するという仕組みです。