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- 離婚時の売却について
離婚でマイホーム売却する場合のポイント
離婚となったとき、夫婦で購入して住んできた家は財産分与の対象となります。売却して現金化するのがもっとも分かりやすい方法ですが、その際は売却の適切なタイミングや住宅ローンの返済状況、持ち家の市場価格について調べることが大切です。こちらでは、三軒茶屋不動産会社が離婚時の売却方法についてご説明します。
離婚時の売却はどんな点に注意が必要?
持ち家は財産分与の対象となるため、離婚のタイミングで売却が検討されるケースが多々あります。住宅ローンの返済中でも、夫婦の共有財産を現金化して二分することが可能です。
その際は、ローンの残債を確認しましょう。残債が売却価格を上回る場合、その差額を一括返済できなければ抵当権が抹消されず、売却ができないおそれがあります。残債が多い状態で自宅を売却するなら、任意売却の方法も含めて検討する必要があります。
一方で、どちらか一方が持ち家に住み続けると、名義変更が難しいケースもあります。たとえば、名義を夫から妻に変更して妻が住み続けるなら、返済能力が夫と同等かそれ以上ないと金融機関の同意を得られません。離婚でローンの返済が困難な場合は、売却する選択肢もご検討ください。
離婚で家を売る場合はタイミングに注意
家を売るのが離婚前か離婚後かにより、注意すべきポイントが変わります。
離婚前に家を売る場合
家の売却が離婚前であっても、財産分与は離婚後に行うと安心です。財産分与のタイミングが離婚前だと贈与扱いとなり、贈与税や不動産取得税の支払いが必要となります。不動産売却で現金化した後に離婚手続きを進め、タイミングを見計らってから売却代金を分割するとよいでしょう。
離婚協議中でどちらか一方が売却を拒んでいる場合、先方の合意を取り付けることが条件です。弁護士を仲介して協議するケースでは、解決までに時間がかかり、売却手続きが遅れることもあります。
離婚後に家を売る場合
離婚後に家を売る場合は、住宅ローンの残債がどれくらいあるか確認してください。売却価格が住宅ローンの残債を下回ると、預貯金などの自己資金がなければ売却が難しくなります。このようなケースでは、任意売却への切り替えがおすすめです。不動産業者の力を借りた任意売却であれば、金融機関の許可が得られやすくなり、相場に近い価格で取引できる可能性があります。
住宅ローンが残っている場合
【仲介売却】
住宅ローンが残っている状態での売却は、不動産をどれくらいの価格で売れるのかが重要となります。価格がローン残高を下回ると、売却そのものが難しくなるためです。
その際は、不動産を可能な限り高値で売る方法を検討しましょう。不動産仲介業者の協力を得る「仲介売却」では、市場相場に近い価格で売れる可能性があります。高額取引につながる方法を選ぶと、売却後のローン返済の負担を抑えやすくなります。
仲介売却は以下の手順で進みます。
- 査定依頼
- 媒介契約の締結
- 販売活動
- 購入者の決定
- 売買契約の締結
- 決済
- 引き渡し
なお、高値での取引が期待できる仲介売却ですが、必ずしも住宅ローンの残債よりも売却額が高くなるとは限りません。その場合は、任意売却などほかの選択肢を提示される可能性もあります。
住宅ローンが残ってない場合
【不動産買取】
すでに住宅ローンを完済し、かつ金額にもこだわりがない場合は、早めに取引を完了できる不動産買取がおすすめです。
不動産買取とは、建物や土地を不動産会社に買い取ってもらう方法です。売却価格は仲介買取に比べ下がる傾向にありますが、早くて2週間程度で手続きを完了させられます。
不動産買取は以下の手順で進みます。
- 査定依頼
- 買取価格の提示
- 売買契約の締結
- 決済
- 引き渡し
初めに不動産会社へ査定を依頼しましょう。査定価格はその会社での買取価格です。条件が折り合えば売買契約を締結します。決済処理が済んだ後、期日に引き渡しとなります。
不動産買取では広告や内覧をせずに売却が可能で、近所の方に知られる心配がありません。内密に売却手続きを進めたい方におすすめの方法です。
離婚時売却の可否を決める
「アンダーローン」と「オーバーローン」
ローンの残債が売却価格を下回る場合をアンダーローン、反対に上回る場合はオーバーローンと言います。前者だと売却手続きはスムーズに運びます。一方、後者の場合は残額に充てるだけの自己資金がないと売却そのものが厳しくなります。
アンダーローンとは
アンダーローンは、住宅ローンの残高よりもマイホームの資産価値が高い状態を指します。たとえば、マイホームの資産価値が2,000万円、住宅ローンの残高が1,000万円、差額が1,000万円の場合はアンダーローンです。アンダーローンの売却では名義変更の必要がなく、金融機関の承諾を得られやすいため、不動産売却はスムーズに運びます。財産分与では、差額の1,000万円を二分します。売却せずどちらかが住み続ける場合は、500万円を住み替える側に支払う必要があります。
オーバーローンとは
オーバーローンは、マイホームの資産価値よりも住宅ローンの残高が高い状態を指します。たとえば、住宅ローンの残高が2,000万円、マイホームの資産価値が1,500万円の場合はオーバーローンです。500万円を支払うため、別途資金を確保しなければなりません。その際は、夫婦の預貯金で返済するか、現金を用意できなければ任意売却を検討する方法もあります。
離婚時の売却相談は
「三軒茶屋不動産会社」まで
離婚時のマイホーム売却では、さまざまな障壁が立ちはだかって、思うように手続きを進められない事態も考えられます。残った住宅ローンの問題、名義変更の問題、売却で折り合いがつかない問題――多くの悩みや不安があるでしょう。そんな心労やストレスが重なりやすいときだからこそ、一刻も早く問題を解消し、解決の糸口を見つけられると理想的です。
三軒茶屋不動産会社では、離婚時の不動産売却に関するご相談も承ります。過去に幅広いお悩み相談を受けた実績を生かして、丁寧に配慮しながら対応させていただきます。手続きについて、分からないことは放置せず、お早めに当社までご相談ください。できるかぎりのご協力をさせていただきます。
三軒茶屋不動産会社への離婚時の売却のご相談は、以下のページからお申し込みいただけます。
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