2023.04.16
相続した不動産を売却する流れと注意点
親から相続した不動産の使い道がなく、空き家状態にしている方も多いと思います。
そのような時におすすめなのが不動産売却です。
ただ、不動産の売却を検討中の方々の中には流れがよく分からず、なかなか手をつけられない方も多いと思います。
そこで相続した不動産を売却する際の流れや注意点を紹介します。
不動産を売却する際の流れについて、いくつかのステップに分けて、以下でご紹介します。
1.遺産分割協議書を作成する
相続した不動産を売却する際には、不動産の名義を変更する必要があります。
そのため、まずは遺産分割協議書を作成する必要があります。
遺産分割協議書とは、「不動産の名義は誰にするのか」や「売却したお金の分割はどうするのか」を定めたもので、不動産に限らず全ての相続財産をどのようにして分けたかを明確にします。
2.不動産の相続登記をする
これは不動産の名義を変更する手続きになり、これをしないと売却することもできないため、必要不可欠な手続きです。
相続登記が完了し、相続人に所有権が移されて初めて売却できます。
相続は複雑な手続きや相続人同士の調整が求められるため、困難ですが、当社では相続をはじめとした幅広いケースの不動産売却に対応可能ですのでご相談ください。
3.不動産を売却する
遺産分割協議書の作成、不動産の相続登記を終えてから、不動産を売却するステップに入ります。
不動産の売却方法には、いくつかの方法があるため、事前にご自身に合った売却方法を調べておくことをおすすめします。
□相続した不動産を売却した時にかかる税金って？
相続した時には相続税以外にも5つの税金がかかります。
1.登録免許税
これは相続登記の名義を変更する時にかかる税金です。
相続、法人の合併又は共有物の分割や相続又は法人の合併による所有権の移転の時に登録免許税がかかります。
税率は不動産価額の0.4%です。
この不動産価額は市区町村で管理されている固定資産課税台帳の価格となるため確認しましょう。
2.印紙税
これは売買契約書を交わす際にかかる税金です。
税額は、2000円から100000円の間で収まることが多いです。
しかし、軽減措置の期間には1000円から6000円となります。
契約金額が100万円超500万円以下の場合は2000円、500万円超1,000万円以下の場合は1万円、1,000万円超5,000万円以下の場合は2万円、5,000万円超1億円以下の場合は6万円、1億円超5億円以下の場合は10万円となります。
3.譲渡所得税
これは、相続不動産売却で出た利益に対してかかる税金で、税率は譲渡所得の30%または15%です。
不動産の所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得と呼ばれ、30%の税率がかけられます。
一方で、所有期間が5年超の場合は、長期譲渡所得と呼ばれ、15%の税率がかけられます。
4.住民税
これは相続不動産売却ででた利益に対してかかる税金で、税率が譲渡所得の9%または5%になります。
また、住民税も不動産の所有期間によって異なります。
不動産の所有期間が5年以下の場合は、9%の税率がかかり、不動産の所有期間が5年越の場合は、5%の税率がかかります。
5.復興特別所得税
これは令和19年まで所得税に上乗せされる税であり、東日本大震災から復興するための財源を確保するためのもので税率に2.1%が加算されます。
この税率は0.67%または0.315%となっています。
これも5年以下の短期譲渡所得の税率は所得税の税率30％×2.1%＝0.63%となり、5年超の長期譲渡所得の場合の税率は所得税の税率15%×2.1%＝0.315%となります。
□相続した不動産を売却する際の注意点とは？
相続した不動産の売却は後々トラブルにならないためにいくつかの注意点を把握しておきましょう。
1.相続人の間で十分な話し合いをすること
相続した不動産の売却は売却に難色を示す相続人がいるなどという理由で揉め事の原因になりやすいため慎重に進める必要があります。相続人同士で十分に話し合いをする必要がありますが、第三者に介入してもらうのも方法のひとつです。
当社の不動産売却では、必要に応じて司法書士・測量士・弁護士などの専門家との連携が可能ですので是非ご相談ください。
2.査定を慎重に行うこと
相続をした不動産の場合、相続人には土地勘がない事から相場がわからないケースが多くあり、慎重に行う必要があります。
さらに瑕疵担保責任を問われないよう調査を念入りに行うことが大切です。
瑕疵担保責任とは、売買契約に基づいて売主から買主に不動産を引き渡した後、引き渡し時にはわからなかった瑕疵があった場合、売主が買主に対して負う責任のことで、不動産売却の後にトラブルになりやすい問題です。
しかし、所有者になったばかりですと、全ての欠陥を把握するのは困難なため実際に現地に行って不動産を調査したり、不動産会社の専門家に依頼したりして、物件調査を念入りに行ってもらうことが、トラブル回避に役立ちます。
□まとめ
今回は、相続した不動産を売却する場合の流れについて紹介しました。
相続した不動産を売却するためには、通常の不動産売却とは異なり、相続人同士の話し合いや意見の一致なども必要となってきます。
当社では経験豊富な不動産のプロが、お客様の不動産相続に最適なアドバイスをいたしますのでお悩みの方はご相談ください。
