2023.05.06
不動産売却でかかる住民税について
不動産売却後は、所得税以外にも住民税を納付する必要があり、それぞれ税率が異なります。
そのため、少しむずかしく感じる方もいるでしょう。
また、不動産売却を検討中の方々の中には税金のことをあまり把握できておらず、不安を感じる方もいるでしょう。
そこで不動産売却で発生する住民税について解説していきます。
不動産売却を検討中で、確定申告や税金について入念な情報収集をしたい方必見です！
目次
□不動産売却での住民税がかかる時とかからない時の違いとは？
不動産を売却した際、ある程度まとまったお金が入ってきていたとしても、住民税を払う必要がある場合とそうでない場合があります。
ここでは、住民税が「かかる場合」と「かからない場合」について解説します。
「住民税がかかる場合」とは、売却益が出た場合と売却益から適用できる控除を差し引いても、残りの金額がプラスになる場合です。
言い換えると、不動産売却による売却益が出ない場合や売却益が出たとしても特別控除で相殺できる場合には住民税がかかることはありません。
つまり、「住民税がかからない場合」とは、売却益が出なかった場合です。
売却益とは、売却した金額から売却した際にかかった手数料と購入した際の取得金額や手数料を差し引いたものです。
不動産事情にあまり詳しくない方々の中には、売却した金額をそのまま確定申告しようとする方もいますが、住民税は売却をした金額ではなく売却益に対して課税されます。
□住民税はどのようにして計算するの？
住民税は、譲渡所得を計算し、そこから住民税率と掛け合わせることで算出できます。
そのために、まずは譲渡所得を計算する必要があります。
譲渡所得を計算するには取得費と譲渡費用、売却代金を使い「課税譲渡所得＝売却代金－取得費－譲渡費用」で求めます。
取得費とは不動産購入時にかかった金額であり、土地の取得費には、土地の代金や仲介手数料など、購入した際に必要とした金額のすべてが該当します。
また、建物の取得費を算出する際は、「購入時にかかった建物の代金−経年による減価償却費」で計算される金額と仲介手数料などの費用を合わせた金額を使用します。
ここでは、建物の取得費を算出する場合は、「減価償却」という概念を用いるのに対して、土地の取得費を算出する際には「減価償却」という概念を用いらないことに注意が必要です。
もし土地や建物などを購入した際の金額が不明な場合は、売却代金に5％をかけた金額である、概算取得費を購入代金として計上可能です。
また、譲渡費用とは不動産売却時にかかった金額のことで、主に「仲介手数料・印紙税・測量費・解体費」などが対象になります。
ここから、譲渡所得税額を算出するためには、先ほど出した課税譲渡所得額に税率をかける必要があります。
具体的には、「譲渡所得税額＝課税譲渡所得×税額」で求められます。
また、譲渡所得にかける税率は不動産の所有期間によって異なり、2種類に区分されています。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得に区分されるため住民税は9％、所得税は30.63％です。
所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得に区分され、住民税は5％、所得税は15.315％です。
□住民税の支払い方は？
実際に住民税を算出した後は確定申告を通じて、税務署に報告します。
＊住民税の支払い時期っていつなの？
住民税は確定申告後、自宅に「住民税納付書」が届き、それを金融機関において納付するという形を取ります。
住民税には「一括納付・分割納付・給与天引き」の3つの納付方法があり指定できます。
また、分割納付の場合は4回（6月・8月・10月・1月）に分けて納付できますが、分割納付を受け付けていない市町村もあるため事前にチェックしておきましょう。
＊実際に確定申告するには！？
住民税を申告する方法は主に3つあります。
1.税務署の窓口に行く
こちらの方法は、確定申告が初めての方にとっては一番分かりやすい方法でしょう。
以前は税務署の窓口で確定申告する場合、平日の日中しか対応できないことが一般的でしたが、最近では公的機関でも土日の窓口の開設が当たり前になってきています。
さらに平日の夜間でも申告を受け付けてもらえるケースが増えてきています。
2.「e-Tax」を通じて申告する
これはウェブ上で確定申告が完結するものです。
「e-Tax」を利用することによって、自宅で申告手続きを完了でき、税務署の窓口に向かうという時間と手間を大幅に節約できます。
しかし、こちらのシステムを利用するためには「マイナンバーカードの申請」が必須であるため注意しましょう。
3.代理人を立てて申告する
確定申告する際に代理人を立てて申告する場合、本人直筆の委任状が必要です。
また、運転免許証や健康保険証などの本人確認書類も必要になるため、あらかじめ用意しておくことが大切でしょう。
□まとめ
今回は不動産売却でかかる住民税について、支払う必要があるパターンや申告から支払いまでの方法をご紹介しました。
当社では「お客様第一主義」を最も大切にし、売却からアフターフォローまで丁寧で誠実に行なっております。
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