相続不動産売却の相場と相続税評価額を比較申告で損しない方法｜三軒茶屋不動産株式会社のお知らせ

相続した不動産を売却して現金化する際、その評価額と実際の市場価格との間に大きな差があることに、戸惑いや疑問を感じる方は少なくありません。
特に、相続税の計算基準となる「相続税評価額」と、市場で取引される「実勢価格（売却相場）」は、しばしば乖離が生じます。
この評価額の差が、一体どのように相続税の負担や申告手続きに影響するのか、そして、売却価格を相続税の算定に反映させることは可能なのか、その判断基準と具体的な方法について解説します。

相続不動産の売却相場と相続税評価額の違い

1.相続税評価額（路線価）と実勢価格（売却相場）の基本的な違い

相続税の計算において、不動産は「相続税評価額」で評価されます。
土地の場合、主に「路線価」を基に、間口や奥行きの補正、地形による補正などを加えて算出されます。
この路線価は、国税庁が定めるもので、公示地価の約8割程度が目安とされており、相続税の計算を目的とした最低限の評価額と位置づけられます。
一方、実勢価格（売却相場）とは、実際の不動産市場で物件が取引される価格のことであり、物件の築年数、建物の状態、周辺環境、市場の需要と供給バランス、さらには将来性など、多岐にわたる要因によって変動します。
一般的に、実勢価格は相続税評価額よりも高くなる傾向がありますが、立地条件が悪化したり、建物の老朽化が進んだりした場合には、実勢価格が相続税評価額を大きく下回ることも珍しくありません。

2.相続税の計算で有利になる評価額の判断ポイント

相続税の計算においては、原則として相続税評価額が用いられるため、相続税評価額が実勢価格よりも低い場合、相続税の負担は相対的に軽くなります。
しかし、実勢価格が相続税評価額よりも著しく低い状況、例えば、擁壁の崩壊や土砂災害のリスクがある土地、建物の主要構造部に深刻な損傷がある、または再建築が困難な土地など、客観的に見て不動産の資産価値が著しく低下していると判断できる場合には、税務署に対して相続税評価額の減額を申し出ることが検討できます。
この際、不動産業者による査定書や、売却活動の記録などが、実勢価格の根拠として提出されることがあります。
ただし、減額が認められるかどうかは、個別具体的な状況を税務署が判断するため、必ずしも希望通りになるとは限りません。

相続不動産の売却価格で相続税申告はできる？

1.原則相続税評価額で計算される相続税

相続税は、被相続人が亡くなった日（相続開始日）時点の財産全体の評価額に基づいて計算されます。
土地や建物といった不動産についても、この相続開始日時点での相続税評価額が算定の基準となります。
具体的には、土地は路線価方式や倍率方式、建物は固定資産税評価額を基に評価額が算出されます。
この評価額は、前述の通り、実際の市場価格（実勢価格）よりも低く設定されているのが一般的であり、相続税の計算上はこの「相続税評価額」がそのまま適用されます。
つまり、不動産を売却して得られる「売却価格」が直接相続税の計算に使われるわけではなく、あくまで税法上の評価額が基準となるのです。

2.売却価格を相続税評価額の代わりにできる条件と注意点

相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）までに不動産を売却し、その売却価格が相続税評価額よりも著しく低い場合、その実勢価格をもって相続税評価額の減額を税務署に申請できる可能性があります。
これは、不動産の価値が大幅に低下していることを客観的に証明できる場合に限られます。
例えば、災害による物理的な損傷、隠れた瑕疵（かし）、再建築不可能な間口の狭さや接道義務違反、周辺環境の著しい悪化などが該当します。
この申請を行う際には、不動産業者からの査定書、購入希望者からの購入申込書、売却活動の記録など、実勢価格の低さを裏付ける資料が不可欠となります。
しかし、税務署が申請を必ずしも認めるわけではなく、減額が認められるかどうかの判断は厳格に行われます。
また、申告期限までに売却が完了しない場合や、売却価格が確定しない場合も多く、その際は原則どおり相続税評価額で申告せざるを得ないケースがほとんどです。
売却価格が相続税額を下回る場合、納税資金の確保も課題となるため、専門家への相談が推奨されます。

まとめ

相続した不動産の評価額（路線価）と実際の売却相場（実勢価格）には、しばしば大きな差が生じます。
相続税の計算では原則として相続税評価額が用いられますが、不動産の価値が著しく低下していると客観的に証明できる場合には、実勢価格を根拠に相続税評価額の減額を税務署に申し出ることが可能です。
ただし、減額が認められる条件は厳格であり、申告期限までに売却が完了しないケースも多いため、慎重な判断が求められます。
相続税や不動産売却に関する複雑な手続きや判断については、税理士や不動産の専門家への相談を強くお勧めします。

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