定期借家契約と普通借家契約の違いとは？契約期間や更新の有無、借主の権利を解説｜三軒茶屋不動産株式会社のお知らせ

新たな住まい探しは、期待とともに不安もつきものです。
特に、賃貸物件の契約形態には「定期借家契約」と「普通借家契約」という二つの種類があり、それぞれで住み心地や契約の更新、期間満了時の取り扱いなどが異なります。
どちらの契約を選ぶかによって、将来的な住み続けやすさや、契約時の手続き、さらには住まいにかかる費用にも影響が出る可能性があります。
今回は、この二つの契約形式の違いについて、詳しく解説していきます。

定期借家契約と普通借家契約の違い

1.契約期間と更新の有無

定期借家契約は、あらかじめ定められた契約期間が満了すると、契約は終了します。
更新という制度はなく、住み続けたい場合は貸主と借主双方の合意による再契約が必要となります。
一方、普通借家契約は、借主が希望する限り契約は更新され、継続して住み続けることができます。
貸主側が契約更新を拒むには、正当な理由が求められます。

2.借主の継続居住権

定期借家契約においては、契約期間の満了をもって契約が終了するため、借主が継続して居住したいと希望しても、貸主が再契約を認めない限り、物件から退去する必要があります。
これは、普通借家契約のように借主の意思で契約が自動的に更新される権利（継続居住権）が原則として認められないためです。

定期借家契約と普通借家契約の違い

1.契約方法と説明義務

定期借家契約を結ぶ際には、公正証書などの書面で行うことが法律で義務付けられています。
さらに、貸主は契約更新がないことについて、契約書とは別に書面を交付して借主に説明する義務があります。
普通借家契約は、口頭でも成立し得ますが、一般的には書面で交わされます。

2.中途解約と再契約の可否

定期借家契約では、原則として契約期間の途中で解約することはできません。
ただし、やむを得ない事情があり、一定の条件を満たす居住用建物の場合には、借主からの中途解約が認められるケースもあります。
再契約についても、貸主と借主双方の合意がなければ成立しません。
一方、普通借家契約では、契約書に定められた特約に従うことで、借主からの解約が可能となる場合が多く、契約更新も借主の意思を尊重する形で進められます。

3.賃料交渉の可否

賃料交渉については、定期借家契約では、契約期間中の賃料の増減額請求権を排除する特約を設けることは、借地借家法により原則として認められていません。
そのため、契約期間中の賃料見直し交渉が難しくなる傾向があります。
普通借家契約では、借主は賃料相場との乖離に応じて増減額を請求できる権利が原則認められており、契約内容によっては交渉の余地が広がる場合があります。

まとめ

定期借家契約と普通借家契約では、契約期間の定め方や更新の有無、中途解約の可否などに大きな違いがあります。
定期借家契約は、期間満了で契約が終了し、更新はありません。
借主が住み続けたい場合でも、貸主との合意が必要です。
一方、普通借家契約は、借主の希望があれば更新され、長期での居住に適しています。
契約方法や説明義務、賃料交渉の可否なども異なるため、ご自身のライフスタイルや住まい方に合った契約形態を理解し、慎重に選ぶことが大切です。

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