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2022.11.23

不動産売却時の住民税対策に!ふるさと納税を解説します!

不動産売却時の住民税対策に!ふるさと納税を解説します!

不動産売却で得られた利益は、所得となるためさらに税金を支払う必要があります。所得が多ければ多いほど納税額が多くなるので、損した気分になるかもしれません。そこでおすすめするのが、ふるさと納税です。今回は、不動産売却時にふるさと納税をするメリットとその際の注意点を解説します。

 

□不動産売却時にはふるさと納税で住民税節税!

ふるさと納税は、支援したい地方自治体にお金を納める制度で、その地域の特産品がもらえるイメージをお持ちの方が多いかもしれません。

しかし、特産品がもらえるだけではなく、所得税の還付や住民税の控除も受けられるのです。不動産売却時には譲渡所得が発生し、それに伴い新たに所得税と住民税も発生します。不動産売買は高価な取引であるため、税金も高くなってしまいます。
そこで不動産売却に際してふるさと納税を利用すると、所得税の還付並びに住民税の控除が受けられ、節税できるのです。

還付・控除額は、納めた金額の2000円を超えた金額です。寄付する金額が高ければ高いほど、特産品の内容は豪華になり、還付・控除額も多くなります。ただし還付・控除額には上限があることに気を付けましょう。基本的に納める税金が高ければ高いほど上限も上がる仕組みで、さらに家族構成の要件で変動します。

そのため、所得税が累進課税なので収入が多い人はもちろん、不動産売却でその年に所得が増えた人は限度額が高くなります。還付・控除額を超えた場合、超えた部分は全額自己負担になるので注意しましょう。

 

□不動産売却でふるさと納税の上限額が上がる

以上でふるさと納税の仕組みについて解説しました。還付・控除額は所得が多いほど高くなりますが、不動産売却では必ずしも譲渡所得が多くなるわけではありません。ここでは、不動産売却時に還付・納税額の上限が上がるケースを解説します。

 

1.3000万円の特別控除が使えない

3000万円の特別控除とは、居住用財産の売却時に譲渡所得から3000万円が控除される制度です。3000万円の控除を受けると、控除されたあとの金額にのみ税率が適用されるため、納める税金の額は少なくなります。そのため、ふるさと納税の利用では還付・控除額の上限が低くなるのです。

一方で、3000万円の控除を受けられないケースもあります。まず居住用財産の売却ではない場合です。土地だけの売却、投資用マンションの売却などの場合は、3000万円の特別控除は受けられず、譲渡所得の大部分に課税されます。

また2年以内に別の特例を受けている場合も3000万円の控除を受けられません。同じ3000万円の特別控除を含め、買換え特例や損益通算・繰越控除の特例などが当てはまります。この2つのケースに当てはまる場合、譲渡所得の大部分に課税され納税額が高くなるので、ふるさと納税の利用では、還付・控除額の上限が上がります。

 

2.住宅ローン控除を利用している

住宅ローン控除とは、10年間、年末ローン残高の1パーセントを所得税から控除し、それでも控除しきれない場合は住民税からも控除される制度です。この制度自体が節税効果の高いものであるため、ふるさと納税を利用する際は還付・控除額の上限が低くなると思われるかもしれません。

しかし、住宅ローン控除の利用には、居住を開始した年と前後2年間は3000万円の特別控除を使っていないことが条件です。住宅ローン控除を利用すると3000万円の特別控除が受けられないので、以上でも説明した理由から、ふるさと納税での還付・控除額の上限が上がるのです。

 

3.不動産取得費がわからない

不動産売却時の譲渡所得は、不動産の売却金額から不動産取得費と売るためにかかった費用を引いて算出されます。そのため取得費が高いほど譲渡所得は低くなり、納税額も少なくなるのです。取得費によってふるさと納税の還付・控除額の上限が上下します。

一方で、取得費を把握していない場合、売却金額の約5パーセントを取得費とする仕組みがあります。本来の取得費よりも低く設定されることもあり、その場合は譲渡所得が本来よりも多くなります。譲渡所得が多いほど納税額も多くなり、ふるさと納税の還付・控除額の上限が上がる可能性があるのです。

 

□ふるさと納税では以下のことに注意!

不動産を売却すると所得が増えるため、ふるさと納税を利用すると大きなメリットがあることを解説しました。しかし以下のポイントを注意しないと、控除を受けられない場合もあるので気を付けましょう。

 

*不動産売却の年にふるさと納税をする

還付や控除を受けるための期限は、不動産を売却した年の12月です。12月に売却しても、その年の12月までにふるさと納税をしなければ還付や控除を受けられないので、計画的に行いましょう。

 

*ふるさと納税をした翌年3月までに確定申告

ふるさと納税をした場合、必ず確定申告をしなければなりません。送付される「ふるさと納税をしたことを証明する寄付金受領証明書」もしくは「寄付金控除に関する証明書」を忘れないようにしましょう。

 

*確定申告とふるさと納税は同じ名義で行う

同じ人が行うことがほとんどですが、クレジットカードを利用してふるさと納税をする場合、名義が異なっていることもあります。確定申告をする本人の名義のカードを使用しましょう。

 

□まとめ

今回は、不動産売却時にふるさと納税をするメリットとその際の注意点を解説しました。不動産売却時にはさまざまな特例がありますが、売却のタイミングに適切な特例を利用して節税すると良いでしょう。当社では、不動産売却のお悩み解決をサポートします。ぜひお気軽にご相談ください。