2024.06.10
相続と土地評価のはじめてガイド：路線価方式で土地の価値を見極める！
相続手続きにおいて、土地の評価は重要なプロセスの一つです。
しかし、専門的な知識がない初心者にとって、正確に評価を行うことは簡単ではありません。
相続税の計算に必要な土地の価値を適切に算出するためには、路線価方式や倍率方式といった評価方法を理解し、手順に沿って進めていく必要があります。
本記事では、相続時の土地評価の基本をわかりやすく解説し、正しい手続き方法を案内します。
土地評価に直面している方は、ぜひ参考にしてみてください。
□路線価方式の基本と評価方法
路線価方式とは、国税庁が毎年7月に公表する路線価を用いて、土地の価値を計算する方法です。
具体的には、1㎡あたりの路線価に評価対象の土地面積を掛けることで、評価額を算出します。
以下では、路線価方式による土地評価の手順を解説します。
1:固定資産税の納税通知書を用意する
評価を始める前に、まずは固定資産税の納税通知書を手に入れましょう。
この書類は毎年4月末から5月頃に送られてくるもので、土地の面積（地積）が記載されています。
地積は評価額の計算に必要な情報ですので、しっかりと把握しておきましょう。
2:登記簿謄本で持分割合を確認する
土地を共有で所有している場合、各所有者の持分割合を確認する必要があります。
持分とは、その不動産の権利の割合のことを指します。
固定資産税の納税通知書には持分の記載がないため、最寄りの法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得し、各所有者の持分割合を確認しましょう。
登記簿謄本は委任状などがなくても誰でも取得可能です。
3:路線価図から路線価を把握する
国税庁のホームページで「路線価」と検索すると、全国の路線価図が閲覧できます。
地図上の道路には数字とアルファベットが記されており、例えば「180D」と表示されている場合、その道路に面する土地は1㎡あたり180,000円（18万円）で評価されることを意味します。
アルファベットは借地権割合を表しますが、借地権を持っていない場合は関係ありません。
以上の情報を基に、地積×持分×路線価の計算式で評価額を算出することができます。
□相続土地の正確な評価手順
相続した土地を評価するためには、以下の4つのステップを踏む必要があります。
各ステップで必要な準備や考慮すべきポイントを確認しながら、正確な評価を目指しましょう。
1:路線価地域か倍率地域かを確認する
まず、対象の土地が路線価地域なのか、倍率地域なのかを確認します。
路線価図があれば路線価地域、なければ倍率地域と判断できます。
路線価地域は路線価方式、倍率地域は倍率方式の計算式でそれぞれ評価額を算出します。
2:評価減の可能性を検討する
地形や立地など、土地の条件によっては評価額を減額できる場合があります。
奥行が長い土地、不整形地、接道義務を満たしていない土地、線路沿いの土地など、様々な減額要件が存在します。
ただし、評価減の判定は複雑であり、専門的な知識が求められます。
該当する可能性がある場合は、必ず相続専門の税理士に相談しましょう。
3:賃貸の有無を確認する
相続対象の土地が現在賃貸されているかどうかも、評価額に影響を与えます。
借地権割合や賃貸期間などを考慮して、適切に評価を行う必要があります。
4:小規模宅地の特例の適用を検討する
一定の要件を満たす小規模な宅地については、相続税の課税対象から減額される特例があります。
特定居住用宅地（330㎡まで）、特定事業用宅地（400㎡まで）、貸付事業用宅地（200㎡まで）がその対象です。
ただし、特例の適用には細かな条件がありますので、専門家に相談しながら慎重に判断することが大切です。
□まとめ
相続における土地評価は、路線価方式と倍率方式の2つの方法で行います。
何か質問等ありましたら、いつでも当社までご連絡ください。
