2026.02.13
インボイス制度導入は家賃収入にどう影響？住宅・事業用物件別の注意点と個人事業主の対応策とは
インボイス制度の導入は、世の中のあらゆる取引に変化をもたらしています。特に、不動産賃貸業に携わる方々の中には、自身の家賃収入がこの新しい制度によってどう変わるのか、具体的な影響や取るべき対策について不安を感じている方もいるかもしれません。制度の変更は、賃貸物件の種類やオーナーの事業状況によって、その影響度合いが異なります。
今回は、インボイス制度の基本的な仕組みから、家賃収入への影響、そして個人事業主が取るべき対策までを分かりやすく解説していきます。
目次
インボイス制度導入で何が変わる
1.適格請求書発行事業者の登録
インボイス制度、正式には「適格請求書等保存方式」では、消費税の仕入税額控除を受けるために「適格請求書（インボイス）」の保存が必要となります。この適格請求書を発行できるのは、税務署に登録した「適格請求書発行事業者」のみです。登録は任意ですが、取引先が課税事業者である場合、適格請求書を発行できないと、取引先は仕入税額控除を受けられず、結果として取引条件の見直しを求められる可能性があります。
2.仕入税額控除の仕組み
仕入税額控除とは、課税事業者が納める消費税額を計算する際に、売上にかかる消費税額から、仕入れや経費にかかった消費税額を差し引くことができる仕組みです。インボイス制度導入後は、この仕入税額控除を受けるためには、原則として、取引の相手方（売手）から受け取った適格請求書を保存することが必須となります。これにより、消費税の納税額が正確に計算され、不正な控除を防ぐことが目的とされています。
3.課税事業者と免税事業者の違い
消費税の納税義務がある事業者を「課税事業者」、納税義務が免除されている事業者を「免税事業者」と呼びます。この区分は、基準期間（個人事業主の場合は前々年）の課税売上高が1,000万円を超えるかどうかで決まります。課税事業者は消費税の確定申告と納税が必要ですが、消費税の還付を受けられる場合があります。
一方、免税事業者は消費税の納税義務はありませんが、原則として適格請求書発行事業者になることはできません。
家賃収入への影響と対策
1.住宅物件は非課税で影響なし
アパートやマンションなど、個人が居住するための住宅を貸し付けている場合の家賃収入は、消費税の課税対象外（非課税取引）です。そのため、インボイス制度が導入されても、これらの住宅家賃収入に直接的な影響はありません。社宅として法人に貸し付けている場合でも、住居部分にかかる家賃は非課税取引となるため、影響は受けません。
2.事業用物件は賃料変動の可能性
店舗、事務所、倉庫、駐車場など、事業活動のために利用される物件の家賃収入は、消費税の課税対象となります。オーナーが適格請求書発行事業者でない場合、テナント（借主）はオーナーから受け取った請求書等で仕入税額控除ができなくなります。その結果、テナントの消費税負担が増加することから、オーナーに対して賃料の値下げ交渉をしたり、インボイス制度に対応している別の物件へ転居したりする可能性が出てきます。
特に、制度導入から6年間は、免税事業者からの仕入についても一定割合の仕入税額控除が認められる経過措置がありますが、長期的に見ると影響が予想されます。
3.個人事業主の対応策
家賃収入のある個人事業主がインボイス制度に対応するには、自らの状況を把握し、適切な対策を講じることが重要です。まず、オーナー自身が課税事業者であるか免税事業者であるかを確認します。オーナーが課税事業者であれば、適格請求書発行事業者に登録することで、テナントからの要望に応えやすくなります。一方、オーナーが免税事業者で、事業用物件を貸し付けている場合は、いくつかの選択肢が考えられます。
一つは、課税事業者になって適格請求書発行事業者に登録することです。これによりテナントの仕入税額控除が可能になりますが、消費税の納税義務が生じ、事務作業も増加します。もう一つの選択肢は、免税事業者のままで、テナントからの賃料減額交渉に応じることです。経過措置期間を考慮し、交渉に応じることで、テナントの負担増を軽減できる場合があります。また、物件の立地やテナントとの関係性などを考慮し、すぐには対応せず、様子を見るという方法もあります。
どの対策を取るかは、メリット・デメリット、そして自身の事業への影響を慎重に比較検討して決定する必要があります。
まとめ
インボイス制度の導入は、家賃収入に影響を与える可能性がある制度ですが、その影響は貸し付けている物件の種類によって大きく異なります。住宅物件の家賃収入には基本的に影響はありませんが、店舗や事務所といった事業用物件の賃料収入については、オーナーが適格請求書発行事業者でない場合に、テナントとの取引条件に変化が生じる可能性があります。
個人事業主の不動産オーナーは、自らが課税事業者か免税事業者かを把握し、事業用物件を貸している場合は、テナントからの仕入税額控除への影響を考慮した対応が必要です。
課税事業者への登録、賃料の見直し、あるいは経過措置期間などを踏まえた対応など、自身の状況に合わせて最適な選択をすることが、今後の賃貸経営において重要となるでしょう。
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