サブリースが解約できない理由とは借地借家法と解約を進める方法を解説｜三軒茶屋不動産株式会社のお知らせ

サブリース契約は、賃貸経営の負担を軽減する魅力的な選択肢ですが、時には解約が難しいという問題に直面することがあります。オーナー様が所有物件の将来設計を見直したい、あるいは契約内容に不安を感じて解約を検討する際に、スムーズに進まないケースは少なくありません。なぜサブリース契約の解約は困難なのでしょうか。今回は、その理由と、解約を進めるための具体的な方法について解説します。

サブリース解約できない理由

1.借地借家法が借主を守る

サブリース契約では、オーナー様が「貸主」、サブリース会社が「借主」という立場になります。日本の法律である借地借家法は、賃貸借契約において借主の権利を保護する目的で作られており、借主が不利にならないように定められています。これにより、サブリース会社（借主）は一定の保護を受けるため、オーナー（貸主）からの解約は一方的には認められにくいのが現状です。

2.オーナー都合だけでは解約できない

サブリース契約を解約するには、単にオーナー様の都合が良いというだけでは不十分です。「正当事由」と呼ばれる、法律上認められる合理的な理由が必要となります。例えば、オーナー様自身や親族が物件に居住する必要が生じた場合、物件が著しく老朽化して取り壊す必要がある場合、あるいは事業継続のために売却せざるを得ないといった、やむを得ない事情などが正当事由として考慮されることがあります。
一方で、単に「もっと高い家賃収入を得たい」「物件を高く売りたい」といったオーナー様の希望だけでは、正当事由とは認められにくい傾向にあります。

サブリース解約を進める方法

1.契約書確認と解約通知

まず、サブリース契約書に記載されている「解約に関する条項」を詳細に確認することが重要です。解約申し出の期限、契約期間、そして解約に伴って発生する違約金の金額などが具体的に記されているはずです。契約内容を把握した上で、所定の書式や方法でサブリース会社へ解約通知書を送付します。通知日、契約終了希望日、契約書の該当条項などを明記し、送付記録が残る方法で送るのが望ましいです。なお、解約が認められた場合、家賃収入の数ヶ月分に相当する違約金が発生することが一般的です。

2.解約理由の根拠を固める

解約を進めるためには、前述の「正当事由」を具体的に示す必要があります。例えば、オーナー様自身が物件に住む計画がある、建物の老朽化が著しく修繕や解体が必要である、あるいは再開発事業などに伴い物件の売却が避けられないといった、客観的な根拠を固めておくことが重要です。場合によっては、立ち退き料の支払いを提案することで、交渉を円滑に進めることも考えられます。
専門家（弁護士や不動産コンサルタントなど）に相談し、法的な観点から根拠を整理し、交渉に臨むことが有効です。

まとめ

サブリース契約の解約は、借地借家法による借主保護や、オーナー様都合だけでは認められない「正当事由」の必要性から、容易ではありません。しかし、契約書の確認、解約理由の根拠固め、そして適切な解約通知といった手順を踏むことで、解約の可能性を高めることができます。解約を検討する際は、事前に契約内容を十分に理解し、ご自身の状況と照らし合わせながら、慎重に進めることが重要です。

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