マンションの相続税評価額の計算のポイントとは？令和6年改正や賃貸物件の減額も解説｜三軒茶屋不動産株式会社のお知らせ

マンションを相続する機会は、人生においてそう多くはありません。
しかし、いざその時が来ると、相続税の計算や手続きについて、どのように進めれば良いのか戸惑うことも少なくないでしょう。
特に、マンションのような不動産は、その評価額が相続税額に大きく影響するため、正確な把握が重要となります。
相続税の計算は複雑で、不動産の評価方法も年々見直されています。
将来の相続に備え、あるいは現在の資産状況を把握するために、マンションの相続税評価額の計算方法について、理解を深めておくことは有益です。

マンションの相続税評価額はどう計算する

1.建物と土地の評価額を合計して計算する

マンションの相続税評価額は、一戸建ての建物や土地と同様に、建物部分と土地（敷地）部分の評価額をそれぞれ算出し、それらを合計して計算されます。
分譲マンションの場合、購入時には住戸部分だけでなく、敷地の利用権も含まれているため、評価においても建物と土地の両方が考慮されることになります。

2.固定資産税評価額や路線価を基に計算する

マンションの建物部分の相続税評価額は、原則として「固定資産税評価額」と同額で評価されます。
この固定資産税評価額は、市町村から送付される固定資産税の課税明細書に記載されています。
一方、土地（敷地）部分の評価額は、主に「路線価方式」を用いて計算されます。
路線価とは、市街地の道路に面した標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額を示したもので、路線価に土地の面積と、土地の形状などに応じた各種補正率を乗じて計算されます。
路線価が定められていない地域では、「倍率方式」が用いられます。

3.令和6年以降は評価方法が改正された

令和6年（2024年）1月1日以降に相続または贈与で取得した居住用の区分所有財産（いわゆる分譲マンション）については、相続税の評価方法が改正されました。
この改正では、マンションの構造や階数、専有部分の面積などから算出される「区分所有補正率」を、建物部分と土地部分の評価額に乗じて補正を行います。
これは、特にタワーマンションなどで市場価格と相続税評価額との間に大きな乖離が見られていた実情を踏まえ、より実態に即した評価を行うために導入されたものです。

マンションの相続税評価額の計算で考慮すべき点は

1.遺産総額全体で相続税が決まる

マンションの相続税評価額は、相続税を計算する上での重要な要素の一つですが、それだけで相続税額が決まるわけではありません。
相続税は、マンションの評価額だけでなく、預貯金、有価証券、その他の不動産など、被相続人の全てのプラスの財産から、借入金や葬儀費用などのマイナスの財産を差し引いた「遺産総額」に対して課税されます。
遺産総額が、相続人全体に適用される「基礎控除額」を超える場合に、相続税が課税されることになります。

2.賃貸マンションは評価額が減額される

被相続人が所有していたマンションが賃貸用であった場合、その相続税評価額は減額される可能性があります。
これは、賃貸物件の場合、所有者であっても借主の権利があるため、自由に利用・処分することが制限されるためです。
建物部分については「借家権割合」、土地部分については「貸家建付地」として評価され、自己居住用の場合と比較して評価額が低くなる傾向があります。

3.特例適用で評価額が大きく変わる

相続税の計算においては、「小規模宅地等の特例」といった、特定の要件を満たす場合に評価額を減額できる制度が用意されています。
例えば、被相続人が居住していた自宅の敷地や、賃貸事業に使用していた土地に対してこの特例が適用されると、土地の評価額が大幅に減額され、結果として相続税額を抑えることが可能です。
また、配偶者が相続する財産には「配偶者控除（配偶者の税額軽減）」があり、一定額まで無税となるため、相続税額に大きく影響します。

まとめ

マンションの相続税評価額は、建物と土地それぞれの評価額を合計して算出されます。
建物の評価は固定資産税評価額を基に、土地の評価は路線価などを利用して行われますが、令和6年からは評価方法に改正が加えられました。
また、相続税額はマンション単体の評価額だけでなく、遺産総額全体や、賃貸物件であることによる減額、さらには小規模宅地等の特例といった各種制度の適用によって大きく変動します。
複雑な計算や制度の適用にあたっては、正確な評価額の把握と、有利な相続税申告のために、専門家への相談が有効な手段となるでしょう。

================================================

◎世田谷区三軒茶屋周辺で不動産売却・買取なら三軒茶屋不動産へお任せください！

三軒茶屋不動産株式会社は、「お客様第一主義」を最も重視しています。

一人ひとりのお客様の立場になって考え、不動産のプロとして最適なご提案をいたします。
私たちが不動産売却で大切にしている想いをお伝えします。
仲介売却・不動産買取・任意売却・住み替え・離婚時の売却についてのご相談・相続・空き家・空地のご相談などなんでもお気軽にご相談ください！

お問い合わせは、お電話またはメールにて承ります！

相談無料！査定無料！
お電話の場合はこちら：03-6555-5060
お問い合わせ・査定依頼の場合はこちら：お問合せ専用フォーム

売却方法についても柔軟に対応します！

より高く売る方法を知りたい方はこちら：仲介売却詳細ページ
相続した空き家・空地にお困りの方はこちら：相続不動産に関する詳細ページ
任意売却をお考えの方はこちら：任意売却詳細ページ
より早く現金化したい方はこちら：不動産買取詳細ページ
離婚時の不動産について相談したい方はこちら：離婚時の不動産について
売るより貸したい方はこちら：収益化・賃貸化詳細ページ
賃貸管理の依頼お考えの方はこちら：賃貸管理詳細ページ