2023.03.16
不動産売却で利益が出た場合に発生する税金について解説！
不動産売却を初めてされる方は、つい「どれくらい利益が出るか」という部分に目がいきがちです。
当然そのことも重要ですが、不動産売却で利益が発生した場合は、「税金を納める必要がある」ということも事前に把握しておかなければなりません。
今回は、不動産売却で利益が発生した場合に発生する税金について解説します。
□不動産売却で利益が出た場合に課せられる税金とは？
不動産売却で発生した利益のことを「譲渡所得」と呼び、譲渡所得が発生した場合に課せられる税金は以下の通りです。
・所得税
・住民税
・復興特別所得税
所得税とは、文字通り所得に対して課せられる税金であるため、不動産売却において譲渡所得が発生した場合は当然ながら納付の必要性が生じます。
また、住民税は都道府県や市区町村の行政サービスを維持するために必要な経費を支払うための税金であり、復興特別所得税とは東日本大震災の復興のために支払う税金で、2037年までの支払いが義務付けられています。
また、譲渡所得の有無にかかわらず、不動産の売却においてかかる税金は以下の通りです。
・印紙税
・登録免許税
・仲介手数料の消費税
印紙税とは、売買契約書や建築請負契約書などの課税文書という特定の書面に対して課せられる税金のことです。
印紙税は、収入印紙を購入し、書面に添付する形で納付可能です。
登録免許税とは、不動産の登記をする際にかかる税金です。
例えば、不動産売却では、売り主から買い主に所有権が移転するため、所有権移転登記をする必要があり、その際に登録免許税がかかります。
また、不動産売却をする際に、物件にローンの抵当権が設定されている場合は、抵当権を外すための抵当権抹消登記もする必要があり、その際も登録免許税がかかります。
仲介手数料の消費税とは、不動産会社に支払う仲介手数料にかかる消費税を指します。
一般的に、仲介手数料は不動産の売却価格が大きくなればなるほど、金額が大きくなるため、それに応じて消費税も高くなります。
□譲渡所得税の計算方法について
さて、譲渡所得税の計算をするためには、最初に譲渡所得を算出することが必要であり、以下の計算式で算出されます。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得の計算をするにあたって、上記の式からお分かりいただけるように、「取得費」と「譲渡費用」について理解しておくことが必要であるため、詳細な情報を以下でご紹介します。
＊取得費について
取得費とは、不動産を取得するためにかかった費用を指しますが、取得費には不動産会社に支払った仲介手数料や、印紙税や登録免許税などの不動産売却の活動において必要な税金も含まれます。
取得費の計算において、注意すべき概念が「減価償却」です。
減価償却とは、時間が経過するにつれて、資産の価値が下がっていくという考え方です。
ここで注意しておきたいことは、不動産の「土地」には減価償却の考え方は適用されず、「建物」には減価償却の考え方が適用されるということです。
それは、土地は時間が経過しても価値はそこまで下がるわけではなく、建物は時間が経過すると価値が下がっていくからです。
そのため、建物の取得費を計算する際は、建物の購入額から減価償却相当額を差し引くことが必要です。
減価償却費は以下の計算式で算出されます。
減価償却費＝建物購入価格×0.9×償却率×経過年数
上記の式に含まれる「償却率」は建物の構造によって異なるため、減価償却費を計算する際は、償却率について調べておくことが必要です。
＊譲渡費用について
譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった費用を指します。
例えば、不動産会社に報酬として支払った仲介手数料や、測量費、売買契約書の印紙代、建物の取り壊し費用などが含まれます。
□譲渡所得に対する税率について
上記でご紹介した計算方法で譲渡所得を算出した後は、譲渡所得に税率をかけて、譲渡所得税を算出します。
さて、譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって変わります。
具体的には、所有期間が5年以下の場合は、所得税は30.63パーセント、住民税は9パーセントで合計39.63パーセントかかります。
一方で、所有期間が5年超えの場合は、所得税が15.315パーセント、住民税は5パーセントで合計20.315パーセントかかります。
また、所有期間が10年超えの場合は、利益が6000万円以下の部分に対しては、所得税は10.21パーセント、住民税は4パーセント、合計で14.21パーセントかかります。
同様の条件で、利益が6000万円超えの部分に関しては、所得税は15.315パーセント、住民税は5パーセント、合計で20.315パーセントかかります。
上記の数値で示したように、譲渡所得税は軽視できないほど金額が大きくなる場合があります。
そのため、譲渡所得税を減税するために利用できる特例や制度について調べておいて、うまく利用することがおすすめです。
□まとめ
今回は、不動産売却で利益が出た場合に発生する税金について解説しました。
譲渡所得税を計算するためには、取得費と譲渡費用について理解することが大切です。
また、譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって決まりますが、いずれの場合でも軽視できないほど金額が大きくなる可能性があるため、譲渡所得税に対して利用できる特例や制度を調べておくことがおすすめです。
