2023.01.30
不動産売却において不動産の取得費が不明の場合の税金の計算方法について紹介します！
不動産売却をご検討中の方は、不動産の「取得費」についてしっかり把握しておくことが大切です。
いきなり「取得費を把握しなければならない」と言われても、小難しくて面倒に感じられるかもしれませんが、それほど難しい概念ではありません。
ただ、重要度の高いものではあるため、この記事では取得費について深く取り扱います。
この記事を読み終わった頃には、税金を計算する上で取得費を把握しておくことは重要であるということを、ご理解いただけていると幸いです。
目次
□そもそも不動産の取得費とは何か
不動産を取得する際にかかった費用を総じて不動産の取得費と言います。
取得費には、非常に多くの費用が含まれています。
例えば、土地や建物を購入する際にかかった費用や仲介手数料、登録免許税や不動産取得税、土地を測量するための費用や既存の建物を解体するためにかかる費用なども、取得費に含まれます。
このように取得費にはさまざまな費用が含まれていますが、不動産の売却を検討されている方は、この取得費を正確に把握しておくことがおすすめです。
それは、税金と密接に関係しているからです。
不動産を売却して利益が発生した場合は、その利益に対して課税がされるため、確定申告をして、税金を納めなければなりません。
その利益のことを、譲渡所得と呼び、譲渡所得を計算する際に、取得費が必要であるため、取得費を正確に把握しておくことが大切なのです。
具体的には、譲渡所得は売却価格から取得費と譲渡費用の和を引くと算出できます。
このように、譲渡所得と取得費は密な関係性にあるため、取得費を把握しておくことは重要です。
□取得費不明の場合の税金の計算方法について
では、取得費が分からない場合は、どのように税金を計算すればいいのでしょうか。
ここでは、取得費が不明である場合の、税金の計算方法について紹介します。
1.概算取得費を利用する
概算取得費とは、正確な取得費が分からない場合に使える大まかな数値を指します。
具体的には、土地の売却価格の5パーセントが概算取得費にあたります。
例えば、土地を5000万円で売却した場合、250万円が概算取得費にあたり、250万円を取得費として扱うことで、税金を算出できます。
2.市街地価格数を利用する
1952年12月31日以前に取得した土地を売却する際の税金を計算したい場合は、上記の概算取得費を必ず利用しなければなりませんが、1953年以降に取得した土地に関しては他の方法もあります。
その一例として、市街地価格数を利用する方法があります。
市街地価格数とは、日本不動産研究所が発表しているもので、概算取得費を利用する場合よりも、合理的に取得費を計算できます。
そのため、必ず概算取得費を利用しなければならないわけではなく、他の計算方法もあるため、それぞれの方法で計算してみて、最も節税できるものを選ぶことがおすすめです。
＊売却した土地に建物がある場合の税金の計算方法について
売却した土地に建物がある場合は、建物の取得費も併せて計算する必要があります。
建物の取得費は建物の購入費用から減価償却費を引くと算出できます。
減価償却とは、長い間使用している固定資産の価値が、時間の経過とともに下がっていくことを指します。
例えば、今年購入したばかりの住宅と、50年前に購入した住宅が持つ価値が異なることは、簡単に想像できますよね。
50年前に購入した住宅を売却する際に、購入時の代金に対して課税されるのではなくて、その住宅が今持っている価値に対して課税されなければ、無駄に多くの税金を払ってしまうことになります。
そのため、建物の購入費用だけではなく、「現在」のその建物が持っている価値に対して課せられる税金を計算しなければならないため、建物の取得費を計算する際は「減価償却費」という概念を扱う必要があるのです。
また、建物の減価償却費は建物の購入費用・0.9・償却率・経過年数をかけると算出できます。
□取得費が不明の不動産を売却する際の注意点について
1.取得費の計算をしなければならない
上記で取得費が分からない場合の税金の計算方法をお伝えしてきましたが、取得費と譲渡所得は密な関係性にあるため、取得費が分からない場合は、必ず取得費を何らかの形で計算しなければなりません。
そのため、売却しようとしている不動産の取得費が分からない場合は、上記の方法を参考に取得費の計算、税金の計算をしてみてください。
2.税務リスクが高い
ご自身で取得費を計算し、確定申告をすることは当然ながら可能ですが、仮に誤った数値で申告してしまうとペナルティが課せられる場合があります。
そのため、上記のような計算方法を使用することもできますが、不安な場合は、税理士に相談することも1つの方法です。
□まとめ
今回は、不動産売却において不動産の取得費が不明の場合の税金の計算方法について紹介しました。
取得費は、税金を計算する上で必ず扱う概念であるため、取得費が分からない場合は、計算することが必要です。
不動産売却や、税金の計算など、不明点がございましたら、是非お気軽に当社までご相談ください。
お客様第一主義の不動産売却をご提案させていただきます。
