不動産売却における契約不適合責任とは？その内容と回避策を解説｜三軒茶屋不動産株式会社のお知らせ

不動産売却を検討する中で、引き渡し後に予期せぬ問題が発生し、売主としてどのような責任を負うのか、不安を感じる方もいらっしゃるかもしれません。
特に「契約不適合責任」という言葉を耳にした際、その内容や、万が一の場合にどう対処すればよいのか、疑問に思うことは少なくないでしょう。
今回は、不動産売却における契約不適合責任の基本的な考え方から、トラブルを避けるための注意点までを解説します。

不動産売却で契約不適合責任とは何か

1.契約内容と違う場合に売主が負う責任

不動産売却における契約不適合責任とは、売却した物件が契約内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
これは、2020年4月の民法改正により、それまでの「瑕疵担保責任」に代わって導入されました。
改正後の契約不適合責任では、物件の種類、品質、数量などが契約内容と異なっていた場合に、売主は買主からの請求に応じる必要があります。

2.品質や数量など不備の具体例

契約不適合となる不備には、主に建物の「品質」に関するものがあります。
具体的には、雨漏りや水漏れ、屋根や外壁の破損、シロアリによる被害などが挙げられます。
また、建物以外では、土地に土壌汚染があったり、埋設物が発見されたりした場合も該当する可能性があります。
さらに、土地の面積が契約書に記載されていたものと異なるといった「数量」に関する不備も、品質と同様に契約不適合とみなされることがあります。

3.瑕疵担保責任との違い

旧制度である瑕疵担保責任では、「隠れた瑕疵（かし）」、つまり買主が通常知り得ないような欠陥があった場合にのみ、売主が一定期間責任を負うというものでした。
しかし、契約不適合責任では、「隠れた」という要件がなくなり、契約内容と異なれば責任を問われる範囲が広がりました。
また、買主が主張できる権利として、旧制度の損害賠償請求や契約解除に加え、「追完請求（修繕などを求める権利）」や「代金減額請求」が新たに認められるようになりました。

不動産売却で契約不適合責任を回避する注意点

1.事前に物件の状態を把握する

契約不適合責任を問われるリスクを低減するためには、売却前に物件の状態を正確に把握することが不可欠です。
専門家による建物状況調査（インスペクション）を実施することで、建物の基礎や構造、設備などに隠れた不具合がないかを確認できます。
インスペクションの結果は、買主への信頼性を高めるだけでなく、適正な売却価格を設定する上でも役立ちます。

2.契約書に免責事項を明記する

契約不適合責任は、民法で定められていますが、契約内容によっては売主の責任を限定したり、免責したりする特約を設けることが可能です。
例えば、中古物件の場合、経年劣化によって設備に不具合が生じることがありますが、こうした事象について「免責とする」といった特約を契約書に明記しておくことで、引き渡し後のトラブルを防ぐことができます。
売主と買主双方の合意のもと、責任範囲を明確にしておくことが大切です。

3.通知期間を契約時に定める

買主が物件の不適合を発見してから売主に通知するまでの期間（通知期間）も、契約時に定めておくことが推奨されます。
法律上、買主は不適合を知ってから1年以内に通知すれば、売主は契約不適合責任を負う可能性があります。
しかし、この通知期間は当事者間で自由に設定できるため、例えば「3ヶ月」など、合理的な期間を契約書に定めておくことで、売主が長期間にわたって責任を負い続けるリスクを軽減できます。

まとめ

不動産売却における契約不適合責任は、売却した物件が契約内容と異なる場合に売主が負う責任です。
雨漏りや建物の破損といった品質の問題、あるいは数量の違いなどが該当します。
2020年の民法改正により、旧「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変更され、買主の権利も拡大しました。
売却後のトラブルを避けるためには、物件の状態を事前に把握し、契約書に詳細を明記すること、そして通知期間を定めることが重要です。
専門家への相談も有効な手段となります。

================================================

◎世田谷区三軒茶屋周辺で不動産売却・買取なら三軒茶屋不動産へお任せください！

三軒茶屋不動産株式会社は、「お客様第一主義」を最も重視しています。

一人ひとりのお客様の立場になって考え、不動産のプロとして最適なご提案をいたします。
私たちが不動産売却で大切にしている想いをお伝えします。
仲介売却・不動産買取・任意売却・住み替え・離婚時の売却についてのご相談・相続・空き家・空地のご相談などなんでもお気軽にご相談ください！

お問い合わせは、お電話またはメールにて承ります！

相談無料！査定無料！
お電話の場合はこちら：03-6555-5060
お問い合わせ・査定依頼の場合はこちら：お問合せ専用フォーム

売却方法についても柔軟に対応します！

より高く売る方法を知りたい方はこちら：仲介売却詳細ページ
相続した空き家・空地にお困りの方はこちら：相続不動産に関する詳細ページ
任意売却をお考えの方はこちら：任意売却詳細ページ
より早く現金化したい方はこちら：不動産買取詳細ページ
離婚時の不動産について相談したい方はこちら：離婚時の不動産について
売るより貸したい方はこちら：収益化・賃貸化詳細ページ
賃貸管理の依頼お考えの方はこちら：賃貸管理詳細ページ