共有名義の不動産相続でトラブルを招く原因と円滑に進める解決策とは｜三軒茶屋不動産株式会社のお知らせ

不動産を相続する際、複数の相続人で名義が共有されるケースは少なくありません。親族間の協力関係や、将来的な活用方法への期待から共有名義が選択されることもありますが、時間が経過するにつれて、その状態が思わぬ問題を引き起こすことがあります。特に、相続をきっかけに不動産が共有名義となった場合、関係者間の意見の相違や、管理・維持に関する負担の分担などが、複雑な対立を生む原因となりがちです。
この状況が、不動産の活用を妨げるだけでなく、家族間の関係悪化につながることも少なくありません。

共有名義不動産相続でトラブルが起きる理由

1.意見対立で活用や処分が困難

共有名義の不動産では、売却や賃貸、リフォームといった重要な決定を下す際に、原則として共有者全員の同意が必要となります。もし相続人たちの間で意見が食い違えば、不動産を有効活用したり、状況に応じて処分したりすることが極めて困難になります。
例えば、住み続けたい者、すぐにでも売却したい者、人に貸したい者など、それぞれの希望が一致しない場合、不動産は「塩漬け」状態となり、本来の価値を発揮できなくなってしまうのです。

2.維持費や税金負担で揉める

不動産を所有している限り、固定資産税や都市計画税といった税金、さらには建物の修繕費やマンションであれば管理費・修繕積立金など、継続的な費用が発生します。これらの費用は、本来、各共有者がそれぞれの持分割合に応じて負担するのが原則です。しかし、誰がどの程度負担するか、あるいは誰が管理を行うかといった点で意見が対立し、支払いを巡るトラブルに発展することが少なくありません。
立て替えた費用を回収できない、負担が不公平であるといった不満が、関係悪化の火種となることもあるのです。

3.連絡がつかず解決が進まない

相続によって共有名義となった不動産では、相続人同士が疎遠になっていたり、遠方に住んでいたりすることで、連絡が取りにくくなるケースが多く見られます。不動産の管理や売却について話し合おうにも、一方または複数の共有者と連絡が取れない、あるいは連絡が取れても関係性が悪く話し合いが進まないといった状況に陥ることがあります。
さらに、共有者が亡くなり、その持分がさらに次の世代へと相続されると、共有者の数は増え、関係性も希薄になるため、解決は一層困難を極めます。

共有名義不動産トラブルの回避と解決策

1.相続前に単独名義を目指す

共有名義不動産が引き起こすトラブルを避ける最も確実な方法は、そもそも共有状態を作らないことです。親が健在であるうちに、遺言書の作成を依頼したり、生前に不動産を単独名義に変更する手続きを進めたりすることが有効です。遺言書で特定の相続人に不動産を単独で相続させるよう指定しておくことで、相続発生後の遺産分割協議における意見対立を防ぎ、スムーズな相続を実現できます。
また、家族信託などの活用も、将来の財産管理のあり方を明確にする手段として検討できます。

2.相続後に分割や売却で解消

相続が発生し、すでに不動産が共有名義になっている場合でも、解決策は存在します。不動産を売却してその代金を相続人で分け合う「換価分割」や、一人の相続人が不動産を取得し、他の相続人へ代償金（現金）を支払う「代償分割」などが代表的な方法です。また、土地を物理的に分割してそれぞれの単独名義とする「現物分割」や、共有者全員で不動産全体を売却することも、共有状態を解消する有効な手段となります。

3.専門家への相談で円滑に進める

共有名義不動産の相続問題は、複雑化しやすく、感情的な対立を招くことも少なくありません。このような状況を円滑に進めるためには、弁護士や税理士、司法書士といった専門家への相談が非常に有効です。弁護士は、遺産分割協議の仲介や調停、訴訟手続きの代理、法的なアドバイスを提供します。税理士は、相続税の計算や節税対策など、税務面からのサポートを行います。
専門家の客観的な視点と専門知識は、関係者間の合意形成を助け、トラブルを未然に防いだり、早期解決に導いたりする上で不可欠な存在です。

まとめ

不動産の相続において共有名義となることは、その後の活用や維持管理、さらには権利関係の整理において、しばしば複雑なトラブルの原因となります。意見の対立から不動産の処分が滞ったり、税金や管理費の負担を巡って関係が悪化したり、連絡の取れない共有者がいることで解決が進まなくなったりするケースは後を絶ちません。しかし、相続前に単独名義への変更や遺言書の作成といった対策を講じたり、相続後に換価分割や代償分割、不動産全体の売却といった方法で解消したりすることで、これらの問題を回避・解決することが可能です。
問題が大きくなる前に、弁護士や税理士などの専門家に相談することが、円滑な相続の実現への鍵となります。

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