2023.10.16
投資マンションが売れないのはなぜ？解決方法をご紹介します！
投資マンションを所有しているものの、売却に手間取っていませんか。
今回は、投資マンションがなぜ売れないのか、そしてどうすれば効果的に売却できるのかを解説します。
売却期間の目安を知り、自分の所有している投資マンションがどれぐらいの期間売れていないのか、確かめてみましょう。
目次
□投資マンションの一般的な売却期間とは？
収益物件の売却に要する期間の目安を知ることは、売却計画を立てる際に参考になるでしょう。
中古マンションは約3〜4カ月で売却されることが多いです。
これらの数値は一般的な平均であるため、物件や市場の状況によっては1カ月未満での成約もあれば、半年以上を要するケースも存在します。
物件を売りに出してから3カ月以上経過しても売却が進まない場合、価格設定や立地、物件の状態などの要因を再評価し、適切な対策を検討するのがおすすめです。
□投資マンションがなぜ売れないの？
投資マンションが売れない理由は5つ考えられます。
1.サブリースである
サブリースは、マンションの所有者がマンションをサブリース会社に貸し、入居者にマンションを貸すことをいいます。
この契約形態は、オーナーにとっては空室リスクを軽減するメリットがありますが、賃料相場が安くなると、売却価格の利回りが悪化するリスクも伴います。
さらに、サブリース契約の解除は法的に難しいです。
サブリース契約をしていたマンションを投資マンションとして買うには、高く感じてしまうため、マンションの魅力が低下し、売却が難しくなるのです。
2.売却相手の範囲
投資マンションの売却相手は、主に不動産投資家などに限られます。
近年、収益を求めて投資マンションを購入する人が増えてきましたが、全体としてはまだ少数派です。
不動産投資家は、利回りが良くなかったり、資産価値が低かったり、土地が有効活用できていなかったりなどの条件が合わない投資マンションは購入を控えることが多いです。
3.オーバーローンの状態
オーバーローンは、マンションの売却価格がローン残債を下回る状態のことをいいます。
この状態では、ローンの完済が困難となるため、適切な売却価格を設定することが難しいです。
オーバーローンの状態では、売却価格を高く設定せざるを得ないため、買主が手を出しにくくなるのです。
4.価格設定のミス
相場よりも高い価格での出品は、売却を難しくする大きな要因です。
売主は高い収益を求める一方で、買主は高い利回りを求めるため、価格設定には慎重さが求められます。
適切な価格設定は、売却の成功を左右する大切な要素です。
築年数やエリアの相場を踏まえて、適切な価格設定をしましょう。
相場より高い値段で売ってしまうと、買い手が付きにくくなってしまいます。
5.売却のタイミングが悪い
投資マンションの売却には、売りやすい時期と売りにくい時期が存在します。
例えば、2月や3月は引っ越しの多い時期であり、売却がスムーズに進みます。
一方、5月や8月は入居したい人が少ないため、売却が難しい時期です。
このような時期の特性を理解し、適切なタイミングで売却を進めることが、成功の鍵です。
□投資マンションを高く売るコツとは？
投資マンションを高く売るためのコツは4つあります。
＊オーナーチェンジ状態で売却する
オーナーチェンジとは、賃借人がいる状態で売却され、オーナーだけが変わることです。
賃借人がいる状態で引き渡すことで、少なくとも購入当初に赤字経営に陥る不安が少なく、購入者は安定した賃貸経営ができます。
賃料収入が得られることが確実であれば、高値でも購入してもらえるでしょう。
＊賃貸需要の高まる前に売る
3月～4月は学生や社会人などで春から新生活を始める人が1年で最も多いため、賃貸マンションの需要が高いです。
3月に投資マンションを買う人を集めるためには、2月中にマンションを引き渡しておく必要があります。
そのため、1月～2月くらいに投資マンションを売りにだすと、買い手が見つけやすく、価格を下げなくても売れるでしょう。
＊表面利回りの考慮
表面利回りが5％前後になるように価格を設定するのがおすすめです。
5％の表面利回りにすることで、投資マンションの購入を検討する方が増える傾向にあります。
投資マンションブームが起きている際に売りに出せば、より高い価格でも売れるかもしれません。
＊投資マンションの需要が高い時期を狙う
投資マンションの需要が高まる時期を狙って売却すると、高値での売却が期待できます。
例えば、経済が好調な時期や近くに投資マンションが販売されていない時期など、投資を行いやすい環境の時期を狙うのがポイントです。
□まとめ
投資マンションを売りに出してから3カ月以上たっても買い手がつかない場合は、販売価格や売却時期を見直しましょう。
お持ちの投資マンションがなぜ売れないのかを知ることで、次の戦略が練られます。
この記事を参考に、賃貸需要の高まる時期や販売価格の目安などを知り、最適な売却戦略を立ててください。
