2023.03.02
相続した不動産を売却した際にかかる税金を抑えるための特例について紹介します！
相続した不動産には、多額な税金がかかる場合があります。
ただ、それらの税金を抑えられる特例もあるため、「特例をいかにうまく活用できるか」という観点を持つことは非常に大切です。
そこで、今回は不動産売却をした際にかかる税金を抑えるための特例や特例を利用する際の注意点についてご紹介します。
□相続した不動産を売却する際にかかる税金とは
相続した不動産を売却する際にかかる税金を3つご紹介します。
1.登録免許税
登録免許税は、相続登記にかかる税金を指します。
不動産を相続する際に、所有権を被相続人から相続人へと変更する手続きが必要であり、その手続きをする際に登録免許税がかかります。
登録免許税の計算式は以下の通りです。
登録免許税＝不動産価格×0.4パーセント
登録免許税は、基本的に法務局に現金で納付しますが、電子納付も可能です。
また、相続登記を司法書士に依頼している場合は、司法書士に対する報酬に登録免許税が含まれていることが一般的です。
2.印紙税
印紙税は、不動産売買契約書に貼付する印紙を指します。
印紙税額は、契約の金額によって左右されます。
具体的な契約金額と印紙税額の関係は以下の通りです。
・契約金額が100~500万円の場合は、印紙税額が2,000円
・契約金額が500~1,000万円の場合は、印紙税額が10,000円
・契約金額が1,000~5,000万円の場合は、印紙税額が20,000円
・契約金額が5,000万円~1億円の場合は、印紙税額が60,000円
・契約金額が1億~5億円の場合は、印紙税額が100,000円
3.譲渡所得税
譲渡所得とは、不動産売却における譲渡所得に対して課せられる税金を指します。
譲渡所得の計算式は以下の通りです。
譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
また、上記の取得費には、相続の際の登記費用も含まれています。
上記のような計算式で、譲渡所得は計算されるため、今回の本題である税金を抑えるための特例についてもしっかり把握しましょう。
□不動産売却時にかかる税金を抑えられる特例について
特例についてご紹介する前に、譲渡所得の計算式を再度振り返っておきましょう。
譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
今回ご紹介する特例の中に、上記に含まれる取得費を加算するものがあります。
取得費を加算する方法として、「相続した不動産を3年以内に売る」というものがあります。
相続した不動産を3年以内に売ることで、売却した土地や建物に対する相続税が加算されるため、取得費や譲渡費用が加算され、結果として譲渡費用が減少し、譲渡所得税が軽減されるという仕組みです。
また、もうひとつの特例として、3,000万円特別控除があります。
こちらの特例の特徴は、2023年末まで譲渡所得が3,000万円以内であれば、譲渡所得税はかからないということです。
この特例の対象は、「住んでいる土地や家」でしたが、2016年から2023年までは、相続した実家に住んでいなくても適用されるようになっています。
3,000万円特別控除を利用できれば、実質所得税を0円に抑えられるという大きな魅力がこの特例にはあります。
ただ、適用されるための条件等をクリアしておくことが必要であるため、細かい知識や条件については、税務署や税理士に相談することがおすすめです。
□特例を使用する際の注意点について
相続した不動産を売却する際に特例を適用させるために、注意しておきたい点が2つあるため、ここではそれらについてご紹介します。
1.適用期間や譲渡期限を確認する
例えば、3000万円特別控除において、「相続した実家に住んでいなくても適用される期間」は、2023年末までと決まっています。
また、売却するまでの期限も定められている場合が多く、その期限を過ぎてから不動産を売却しても特例が適用されないので注意が必要です。
例えば、3,000万円の特別控除を利用する場合は、相続した不動産に住まなくなってから3年目の年末までに引っ越しをする必要があります。
同様に、取得費を加算する特例の場合は、相続をしてから3年10か月までに譲渡しておかないと適用されません。
意外と期限を見落としてしまう場合があるので、適用期間や譲渡期限については確認しておきましょう。
2.併用できる特例とそうでないものがある
できれば特例をいくつも利用して節税したいと思うのが当然ではあると思いますが、実は併用して利用できる特例と利用できない特例があるため、それらを把握しておくことが大切です。
例えば、3,000万円の特別控除の特例を利用したい場合は、マイホームを購入する際に使える軽減税率の特例と同様に、住宅ローン控除との併用はできません。
3,000万円の特別控除を利用するのか、住宅ローン控除を利用するのかに関しては、利益計算をしてから選ぶことが賢明です。
□まとめ
今回は、相続した不動産を売却した際にかかる税金を抑えるための特例についてご紹介しました。
税金を抑えられる特例はいくつかあるため、それらをうまく活用することで、税金を想像以上に抑えられるかもしれません。
ただ、そこには条件があり、専門的な知識が必要になる場合もあるため、税務署や税理士などの専門家に相談することも得策です。
税金に適用できる特例に関しては不明点が多く、不安になることも多いかもしれませんが、専門家に相談する中で不安を解消し、不動産売却をうまく進めていきましょう。
不動産売却に関してご不明な点等ございましたら、是非お気軽に当社までご相談ください。
