2025.01.20
相続した不動産売却・譲渡所得税と相続税の関係は？
相続した不動産、売却を検討されていますか。
相続手続きの煩雑さ、そして売却後の税金のこと、不安は尽きないと思います。
今回は、相続した不動産売却にかかる譲渡所得税と相続税の関係について、できるだけ分かりやすく解説します。
目次
相続不動産売却にかかる譲渡所得税の基礎知識
譲渡所得税とは何か？課税対象と計算方法
譲渡所得税とは、不動産などの資産を売却した際に得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。
相続した不動産を売却する場合も、売却価格が取得費を上回れば、譲渡所得税の課税対象となります。
譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。
収入金額 － 取得費 － 譲渡費用 ＝ 譲渡所得
この譲渡所得に税率を乗じて税額が算出されます。
税率は、不動産の所有期間が5年を超えるか（長期譲渡所得）、5年以内であるか（短期譲渡所得）によって異なります。
相続の場合は、被相続人が取得した日から所有期間を計算します。
長期譲渡所得の方が税率が低くなるため、所有期間が5年を超えるように計画することも節税対策の一つとなります。
取得費の証明ができない場合の対応・みなし取得費
譲渡所得税の計算において、取得費の正確な把握は非常に重要です。
しかし、相続した不動産の場合、被相続人が取得した際の書類（売買契約書など）が見つからないケースも少なくありません。
このような場合、国税庁は「みなし取得費」という制度を設けています。
これは、取得費の証明ができない場合、売却価格の5％を取得費とみなす制度です。
しかし、みなし取得費はあくまで例外的な措置であり、実際には取得費がもっと低く、結果的に税負担が増えてしまう可能性があります。
できる限り、被相続人の購入時の書類を探し、取得費を正確に把握するように努めましょう。
古い書類の整理が困難な場合は、専門家である税理士に相談することをお勧めします。
譲渡所得税の節税対策・特別控除の活用
譲渡所得税を軽減するための節税対策として、いくつかの特別控除が利用できる場合があります。
代表的なものとして、「自己居住用家屋等の譲渡所得の特別控除」と「相続した空き家の譲渡所得の3000万円特別控除」があります。
「自己居住用家屋等の譲渡所得の特別控除」は、一定の要件を満たす居住用不動産を売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
ただし、売却直前まで実際に居住していたことが条件となります。
「相続した空き家の譲渡所得の3000万円特別控除」は、被相続人が単独で居住していた空き家を相続し、売却する場合に適用できる特例です。
こちらも適用要件がいくつかありますので、詳細については国税庁のホームページや税理士に確認することをお勧めします。
相続税との関係とよくある質問
相続税と譲渡所得税は二重課税なのか？
相続税と譲渡所得税は、課税の対象が異なります。
相続税は相続時点での遺産の評価に対して課税されるのに対し、譲渡所得税は不動産売却による利益に対して課税されます。
そのため、相続税を納付したからといって譲渡所得税が免除されるわけではありません。
両者は独立した税金であり、二重課税にはあたりません。
相続不動産売却の際の注意点と専門家への相談
相続不動産の売却は、税金だけでなく、法的な手続きや不動産の査定など、様々な問題が絡む複雑な作業です。
特に、取得費の証明や特別控除の適用条件など、税金に関する知識は専門的です。
売却前に、税理士や不動産会社などの専門家に相談することで、税負担を最小限に抑え、スムーズな売却を進めることができます。
専門家のアドバイスを受けることで、予期せぬトラブルを回避し、安心して手続きを進められるでしょう。
特に、取得費の証明が困難な場合や、特別控除の適用を検討する際には、専門家のサポートが不可欠です。
1: 売却時期の検討
相続税の申告期限や特別控除の適用期限などを考慮し、売却時期を戦略的に決定することが重要です。
2: 遺産分割協議
相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を行い、売却する不動産の所有権を明確にする必要があります。
まとめ
相続した不動産の売却は、譲渡所得税と相続税という2つの税金が関わってくる複雑な問題です。
取得費の証明、特別控除の活用、そして専門家への相談など、注意すべき点が多くあります。
今回はご紹介した情報を参考に、ご自身の状況に合わせた最適な方法を選択してください。
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