相続した土地の分筆とは？申請できるケースと注意点を解説｜三軒茶屋不動産株式会社のお知らせ

相続した土地をどのように活用・承継していくかは、相続人にとって重要な課題です。
広大な土地をそのまま共有するのではなく、個々の相続人が明確に所有・管理できるように分けたい、あるいは一部を売却して現金化したいと考える方もいらっしゃるでしょう。
こうしたニーズに応える方法の一つとして、土地を分筆するという選択肢があります。
分筆によって、土地の管理がしやすくなったり、将来的な売却や活用が容易になったりする可能性があります。

相続した土地を分筆できるか

1.相続人全員で申請

相続した土地を分筆すること自体は可能です。
登記簿上の土地の名義が亡くなった方（被相続人）のままであっても、分筆登記を申請することができます。
ただし、申請手続きは、原則として相続人全員で行う必要があります。
相続人の中の一人が単独で分筆登記の申請をすることはできません。

2.遺産分割協議で申請者決定

分筆登記の申請者を誰にするかは、遺産分割協議によって決まります。
例えば、相続人全員で土地を共有する形で分筆登記を行う場合や、遺産分割協議によって分筆された土地のそれぞれを特定の相続人が取得すると決まった場合など、協議の内容に応じて申請者が決まります。
協議が整えば、分筆後の土地を相続する人が、その土地の分筆登記の申請人となることが一般的です。

相続した土地を分筆する注意点

1.相続登記より先に分筆

相続した土地を分筆する際には、相続登記（亡くなった方から相続人への名義変更）よりも先に分筆登記を行うことが望ましいケースが多いです。
もし、相続人全員の共有名義で先に相続登記をしてしまうと、土地は共有名義のまま分筆されることになります。
その後、個々の相続人が単独で所有する（単有にする）ためには、さらに別途手続きが必要となり、時間と費用がかかってしまう可能性があります。

2.境界確定測量図面が必要

分筆登記を行うためには、土地全体の境界を正確に確定させるための「境界確定測量図面」が不可欠です。
この図面は、土地家屋調査士などが専門的な測量を行い、隣接地の所有者とも協議して境界を確定させた上で作成されます。
単に相続人が自分で測った寸法や、隣接者との境界確定がされていない図面では、分筆登記が認められない可能性があります。
もし、不正確な図面に基づいて遺産分割協議を進めてしまうと、後になって正式な測量を行った際に、図面との差異が生じ、遺産分割協議書の修正が必要になることもあります。

3.手続きに時間がかかる

分筆登記の手続きは、一般的に多くの時間を要します。
まず、境界確定測量に最低でも数ヶ月かかることがあります。
次に、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があり、相続人の人数が多い場合や、意見がまとまらない場合は、さらに時間がかかります。
これらの手続きを経て、ようやく分筆登記の申請となります。
相続が発生してから相続税の申告期限（10ヶ月）までに限られた時間しかない場合、手続きが間に合わなくなる可能性も十分に考えられます。
そのため、相続発生後すぐに、余裕を持ったスケジュールで準備を進めることが重要です。

まとめ

相続した土地を分筆することは、土地の管理や活用を円滑にするための有効な手段です。
分筆登記は、亡くなった方名義のまま相続人全員で申請できますが、その申請者は遺産分割協議によって決定されます。
手続きを進める上では、相続登記よりも先に分筆登記を行う方が、後の手間を省ける場合が多いです。
また、正確な「境界確定測量図面」の準備や、全体の手続きに相当な時間がかかることを理解しておく必要があります。
相続した土地の分筆を検討される際は、早めに計画を立て、専門家への相談も視野に入れると良いでしょう。

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