相続した空き家の売却で使える税金特例とは？3000万円控除や取得費加算の注意点｜三軒茶屋不動産株式会社のお知らせ

相続した実家や故人が所有していた空き家を売却する際、税金に関する特例があることをご存知でしょうか。
不動産を売却して利益が出た場合には譲渡所得税が課税されますが、特定の条件を満たすことで、この税負担を軽減できる制度が存在します。
特に、長年空き家となっている物件の売却を検討されている方にとって、これらの特例は大きなメリットとなり得ます。
今回は、相続した空き家の売却で活用できる代表的な税金特例について、その概要や適用にあたって知っておくべき重要なポイントを解説します。

相続空き家売却で活用できる税金特例

1.譲渡所得税を軽減する2つの制度

相続した空き家を売却して譲渡益（売却額から取得費や諸費用を差し引いた金額）が生じた場合、原則として譲渡所得税が課税されます。
しかし、一定の要件を満たすことで、この税負担を軽減できる特例が二つあります。
一つは「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」、もう一つは「相続税の取得費加算の特例」です。
これらの特例は、空き家問題の解消や、相続税の負担を考慮した措置として設けられています。

2.空き家3000万円特別控除の概要

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」は、相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋（空き家）やその敷地を、一定期間内に売却した場合に、最高3,000万円まで譲渡所得から控除できる制度です。
この特例は、令和9年12月31日までの譲渡が対象となっています。
適用を受けるためには、家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと、相続開始直前まで被相続人の居住の用に供されていたこと、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなどの要件を満たす必要があります。
また、令和6年1月1日以降の譲渡では、売却後の一定期間内に購入者が耐震改修を行うか、建物を解体・除却することでも適用が可能になるなど、要件が変更・緩和されています。

3.相続税取得費加算の特例の概要

「相続税の取得費加算の特例」は、相続または遺贈により財産を取得した相続人が、その財産を相続開始の日の翌日から3年以内に売却した場合に適用できる特例です。
この特例を適用すると、納付した相続税額のうち、その財産に対応する一定額を、譲渡所得の計算における「取得費」に加算することができます。
取得費が増加することで譲渡所得が減少し、結果として譲渡所得税の負担が軽減されます。
適用を受けるには、相続した財産であること、その財産に課税される相続税額があること、そして規定の期間内に売却することが主な要件となります。

特例適用で知るべき重要事項

1.併用できない特例の選択判断

相続した空き家を売却する際に、「空き家3000万円特別控除」と「相続税取得費加算の特例」の両方の適用要件を満たす場合があります。
しかし、これら二つの特例は併用することができません。
どちらか一方を選択する必要があるため、どちらの特例を適用するのが最も有利になるかを慎重に判断することが重要です。
適用する特例を誤ると、本来納める必要のない税金を多く納めてしまう可能性もあるため、専門家への相談が推奨されます。

2.適用要件と売却時期の確認

各特例には、それぞれ細かな適用要件が定められています。
例えば、空き家3000万円特別控除は、物件の建築時期や、相続開始から売却までの期間（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）が重要です。
一方、相続税取得費加算の特例は、相続開始の日の翌日から3年以内の売却が要件となります。
これらの売却時期の定義は異なるため、ご自身の状況と照らし合わせ、正確に確認することが不可欠です。
その他、家屋の耐震基準や、売却相手が「特別の関係がある人」でないことなども確認が必要です。

3.税金計算で有利になるポイント

どちらの特例が有利になるかは、個々のケースによって異なります。
一般的には、納付した相続税額が大きい場合は「取得費加算の特例」が有利になる傾向があります。
なぜなら、相続税額の一部を取得費に加算できるため、課税される譲渡所得を大きく減らせる可能性があるからです。
一方で、空き家の取得費や譲渡費用がすでに低い場合や、売却益が3,000万円を下回る、あるいはそれ以上であっても、他の要件を満たしやすい場合は「空き家3000万円特別控除」が有利になることがあります。
最終的な税額は、相続税額、売却価格、取得費、譲渡費用などの具体的な数値を用いて計算する必要があります。

まとめ

相続した空き家を売却する際には、譲渡所得税を軽減できる「空き家3000万円特別控除」と「相続税取得費加算の特例」という二つの制度があります。
これらの特例は併用できないため、ご自身の状況に合わせてどちらがより有利になるかを慎重に検討する必要があります。
適用にはそれぞれ細かな要件があり、特に売却時期の定義も異なるため、正確な確認が不可欠です。
どちらの特例が有利になるかは、相続税額や物件の状況によって変わるため、専門家への相談を通じて、最適な選択を行うことが賢明でしょう。

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