2025.03.20
相続における家屋評価とは？基礎知識と節税対策
相続した家屋、その評価額に頭を悩ませている方は少なくありません。
相続税の計算において、家屋の評価は重要な要素です。適切な評価額を算出しないと、多額の税金を納めなくてはならない可能性も。
しかし、複雑な計算方法に戸惑う方もいるでしょう。
今回は、相続家屋の評価方法を分かりやすく解説します。
具体的な計算例を交えながら、節税対策についてもご紹介します。
目次
相続家屋評価の基礎知識を紹介
相続税における家屋の評価とは
相続税における家屋の評価は、相続税法に基づいて行われます。
家屋の評価額は、相続税の計算において重要な要素となり、評価額が高ければ高いほど、納税額も増加します。
評価額は、家屋の築年数、広さ、場所、状態など、様々な要素によって影響を受けます。
固定資産税評価額との関係性
家屋の相続税評価額は、基本的に固定資産税評価額と密接な関係があります。
居住用や事業用家屋の場合、相続税評価額は固定資産税評価額に1.0を乗じた額となります。
つまり、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となるのです。
ただし、賃貸用家屋の場合は、後述する計算方法が適用されます。
固定資産税評価額は、毎年4月頃に市町村から送付される固定資産税課税明細書に記載されています。
居住用家屋の評価方法と計算例
居住用家屋の場合、相続税評価額は固定資産税評価額に1.0を乗じた額となります。
例えば、固定資産税評価額が2000万円の家屋であれば、相続税評価額も2000万円となります。
賃貸用家屋の評価方法と計算例
賃貸用家屋の場合、相続税評価額は、固定資産税評価額から借家権割合を控除した額となります。
借家権割合は一律30％です。
さらに、賃貸割合も考慮されます。賃貸割合とは、賃貸されている部分の床面積の割合です。
計算式は、固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)となります。
例えば、固定資産税評価額が3000万円、賃貸割合が80％の家屋であれば、相続税評価額は3000万円×(1-0.3×0.8)＝1980万円となります。
事業用家屋の評価方法と計算例
事業用家屋についても、基本的には居住用家屋と同様に固定資産税評価額を基に評価されます。
ただし、建物の用途や構造、築年数などによって、評価方法が異なる場合があります。
具体的な計算方法は、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。
家屋の評価に影響する要素（築年数、リフォームなど）
家屋の評価額は、築年数、リフォームの有無、立地条件など、様々な要素によって影響を受けます。
築年数が古い家屋や、リフォームがされていない家屋は、評価額が低くなる傾向があります。
逆に、築年数が新しく、リフォームがされている家屋は、評価額が高くなる傾向があります。
相続家屋評価額を下げる節税対策
賃貸による評価額の減額効果
家屋を賃貸することで、相続税評価額を減額できます。
賃貸することで、借家権割合を適用できるためです。
空室状況によっては、賃貸割合も考慮されます。
空室対策による評価額の改善
賃貸物件の場合、空室率を減らすことで賃貸割合を上げ、相続税評価額を下げることが可能です。
相続時点での空室であっても、一時的なものと判断されれば、賃貸割合に含めることができます。
一時的な空室かどうかの判断は、空室期間の長さ、新たな入居者の募集状況などによって行われます。
リフォームによる評価額への影響と節税効果
リフォームによって家屋の価値を高め、相続税評価額を上げることもあれば、下げることもあるため、注意が必要です。
リフォームの内容によっては、評価額が上昇する場合もあります。
そのため、リフォームを行う際は、税理士などの専門家に相談し、節税効果を最大限に活かす方法を検討することが重要です。
小規模宅地等の特例との関係性
小規模宅地等の特例は、土地の評価額を減額する制度ですが、家屋と土地は一体として評価されることが多いので、間接的に家屋の相続税評価額にも影響を与える可能性があります。
専門家への相談
相続税の申告は複雑な手続きを伴います。
家屋の評価方法や節税対策については、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。
専門家のアドバイスを受けることで、適切な評価を行い、節税対策を講じることが可能になります。
まとめ
この記事では、相続家屋の評価方法と節税対策について解説しました。
家屋の相続税評価額は、固定資産税評価額を基に算出されますが、使用形態や状況によって計算方法は異なります。
賃貸物件の場合は借家権割合と賃貸割合を考慮する必要があります。
また、築年数やリフォームの有無なども評価額に影響します。
節税対策としては、賃貸による評価額減額、空室対策、リフォーム、小規模宅地等の特例などを検討できます。
相続税申告は複雑なため、専門家への相談が重要です。適切な評価と節税対策により、相続税負担を軽減しましょう。
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