2025.05.24
相続不動産の評価額とは？調べ方と算出方法を解説
相続した不動産、その価値はいくらなのか。
不安を抱える方のために、評価額の調べ方と算出方法を説明します。
相続税の申告や売却、遺産分割など、様々な場面で必要となる不動産の評価額。
路線価、固定資産税評価額、相続税評価額……それぞれの違いや調べ方、そして専門家への依頼の必要性についても、具体的に見ていきましょう。
今回は、相続手続きにおける不安を少しでも解消する助けとなれば幸いです。
目次
相続不動産の評価額の調べ方
1.路線価の調べ方
路線価は、国土交通省が公表する公示地価とは異なり、国税庁が毎年7月1日に公表する「相続税路線価」と、市町村（東京23区は東京都）が毎年4月1日に公表する「固定資産税路線価」があります。
相続税の申告には相続税路線価、所有権移転登記申請手続きの際の登録免許税の計算には固定資産税評価額が用いられます。
路線価は、国税庁のホームページや、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」などで確認できます。
地図から対象地の接道道路を探し、表示されている数値を確認しましょう。
ただし、相続税申告のための評価は複雑な計算を伴うため、税理士への相談が推奨されます。
2.固定資産税の評価額の調べ方
固定資産税評価額は、毎年春に役所から送付される「固定資産税の納税通知書」に記載されています。
亡くなった方の最新の通知書を確認しましょう。
通知書が見つからない場合は、市区町村役場へ「固定資産評価証明書」の発行を請求できます。
また、「名寄帳」（固定資産課税台帳）にも記載されており、相続人であれば取得可能です。
名寄帳には、亡くなった方が所有していた不動産の情報が全て記載されているため、相続手続きには非常に役立ちます。
3.相続税評価額の調べ方
相続税評価額は、相続税の申告時に使用される評価額です。
土地の場合は路線価方式、建物は固定資産税評価額をベースに計算されます。
路線価方式では、路線価に土地面積を掛け合わせ、さらに形状などの補正を行う複雑な計算が必要となります。
路線価が設定されていない土地については、倍率方式を用いて固定資産税評価額から算出します。
この計算も専門知識が必要となるため、税理士への相談が望ましいでしょう。
相続不動産評価額の算出と比較
1.路線価による算出方法
路線価による算出方法は、路線価に土地面積を乗じることから始まります。
しかし、実際には土地の形状（奥行き、接道長さ、形状の歪みなど）によって補正が必要となるケースも多く、正確な算出には専門的な知識と経験が求められます。
2.固定資産税評価額による算出方法
固定資産税評価額は、土地と建物で算出方法が異なります。
土地は路線価方式または標準値方式、建物は再建築価格方式が用いられます。
これらの算出方法は複雑なため、専門家の助けが必要となるでしょう。
3.相続税評価額による算出方法
相続税評価額は、相続税の課税対象となる評価額です。
土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額をベースとして算出されます。
複雑な計算と、様々な特例制度の適用可能性を考慮する必要があるため、専門家への相談が不可欠です。
4.3つの評価額の違い
路線価、固定資産税評価額、相続税評価額は、それぞれ目的や算出方法が異なります。
路線価は土地の価格を道路に沿って示したもので、固定資産税評価額は固定資産税を算出するための評価額、相続税評価額は相続税を計算するための評価額です。
そのため、それぞれの数値は必ずしも一致しません。
5.専門家への依頼
相続不動産の評価額算出は、法律や税制に関する専門知識が必要となる複雑な作業です。
少しでも誤りがあると、税金過不足や遺産分割トラブルに繋がることがあります。
そのため、相続税申告や遺産分割協議など、重要な場面では、税理士や不動産鑑定士などの専門家への依頼を強く推奨します。
専門家は、正確な評価額の算出だけでなく、節税対策などのアドバイスも提供してくれます。
まとめ
相続不動産の評価額は、路線価、固定資産税評価額、相続税評価額の3種類があり、それぞれ算出方法や用途が異なります。
正確な評価額を算出するには専門的な知識が必要で、特に相続税申告や遺産分割では誤りが大きな問題となるため、税理士や不動産鑑定士などの専門家への相談が重要です。
それぞれの評価額の調べ方、算出方法、そして専門家への依頼の必要性を理解することで、相続手続きにおける不安を軽減し、スムーズな手続きを進めることができるでしょう。
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