相続不動産の共有名義を解消しないリスクとは？具体的な解消方法を解説！｜三軒茶屋不動産株式会社のお知らせ

相続した不動産が共有名義になった際、その状態を放置することで、思わぬリスクが生じることがあります。
関係者が増え続けることで意思決定が複雑化したり、不動産の活用が制限されたりするなど、悩ましい状況に陥るケースは少なくありません。
しかし、共有名義の不動産は、諦める必要はありません。
今回は、共有名義を解消しないことによるリスクとその具体的な解消方法について解説します。

相続不動産共有名義解消しないリスク

相続した不動産が共有名義になっている場合、その状態を放置することで様々なリスクが生じます。

1.相続で共有者が増え続ける

不動産を共有している方が亡くなると、その持分は相続人に引き継がれます。
相続人が複数いる場合や、さらにその相続人が増えていくことで、不動産の共有者は年々増加していく可能性があります。
これにより、権利関係が複雑化し、関係者全員の連絡先や意向を把握することが困難になるケースも出てきます。

2.トラブルや意思決定が困難

共有名義の不動産では、売却や大規模なリフォーム、賃貸などの重要な決定を行う際に、原則として共有者全員の同意が必要です。
たとえ大多数の共有者が賛成していても、一人でも反対する方がいれば、その不動産をどうすることもできなくなります。
このような意思決定の難しさは、共有者間の意見の食い違いや感情的な対立を生み、「トラブル」に発展しやすく、円滑な不動産管理や処分を妨げる原因となります。

3.不動産活用が制限される

共有者全員の同意が必要なことから、不動産を自由に活用することが難しくなります。
例えば、不動産を売却して現金化したいと考えても、共有者の一人が反対すれば実現できません。
また、賃貸に出す、リフォームを行うといった管理行為であっても、持分の過半数の同意が必要となる場合があり、自由な判断での活用は制限されがちです。
結果として、不動産が「負動産」となり、維持費だけがかかり続けるといった事態も起こり得ます。

相続不動産共有名義解消する具体的方法

共有名義の不動産は、いくつかの方法で解消することが可能です。
ご自身の状況や関係者の意向を踏まえ、最適な方法を選択することが重要です。

1.共有者間で持分を売買する

共有者の一人が他の共有者から持分を買い取る、あるいは逆に自分の持分を他の共有者に売却することで、不動産全体を単独名義にする方法です。
共有者間の関係性が良好であれば、比較的スムーズに解決できる可能性があります。
ただし、買い取るための資金が必要になったり、売却額の交渉が発生したりします。

2.第三者への持分売却や放棄

自分の共有持分だけを、不動産会社などの第三者に売却する方法です。
専門の買取業者などは共有持分の専門知識を持っており、買い取ってくれる場合があります。
この方法では、他の共有者と直接交渉する必要がないため、関係が悪化している場合などでも、ご自身の共有名義状態を解消できる可能性があります。
また、権利を無償で手放す「持分放棄」という選択肢もあります。
ただし、持分売却では市場価格よりも低い価格になることや、持分放棄では対価を得られないというデメリットがあります。

3.全員での売却や訴訟による分割

共有者全員の合意が得られる場合は、不動産全体を第三者に売却し、その代金を持分割合に応じて分配する方法が最も公平で合理的です。
市場価格での売却が期待でき、円満な解決につながりやすいでしょう。

しかし、共有者間の話し合いで解決が難しい場合は、裁判所に「共有物分割請求訴訟」を提起し、法的な判断を求めることも可能です。
裁判所が不動産の分割方法を決定しますが、競売による売却となり、希望する価格で売却できない可能性もあります。
また、土地を物理的に分割して、それぞれが単独名義で所有する「分筆」という方法も、全員の合意があれば有効な解消手段となり得ます。

まとめ

相続した不動産が共有名義になると、相続によって共有者が増え続けたり、意思決定が困難になったり、不動産の活用が制限されたりと、様々なリスクが生じます。
これらのリスクを回避するためには、共有名義を解消することが重要です。
共有者間での持分売買、第三者への持分売却や放棄、全員での売却、訴訟による分割、土地の分筆など、解消するための具体的な方法は複数存在します。
どの方法を選択するにしても、関係者間の合意形成や諸費用、手続きの煩雑さといった実行上のハードルが存在しますが、ご自身の状況に最も適した方法を検討することが、将来的なトラブルを防ぐ鍵となります。

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